나이스옥션 법원경매 수원 2025타경851 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 873 신봉마을엘지자이1차아파트 112동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '홍천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근으로 동유형의 아파트, 다가구주택, 상가주택 등이 소재하고있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2004.02.17.)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(현관, 방4, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 완경사지세의 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측으로 폭 약 18미터, 북서측 및 동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-05-20)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경851 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 푸OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 873 신봉마을엘지자이1차아파트 112동 5층503호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 740,000,000원

토지면적: 147.15㎡ (약 44.49평)

건물면적: 115.87㎡ (약 35.05평)

토지지분: 147.15㎡

건물지분: 115.87㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 기타 기본사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '홍천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동유형의 아파트, 다가구주택, 상가주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 등기부등본 요약 내용에 따르면, 현재까지 소유권이전(매매) 및 여러 건의 근저당, 가압류, 임의경매개시결정이 등기되었으나, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2018-06-01 접수)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 1,012,333,344원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나승호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-30

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금(0원)을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자 등 추가 정보는 명확하지 않으나, 보증금 및 차임이 없는 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (금액)

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있습니다. 등기부 요약상 명시적인 지상권 등기는 확인되지 않으나, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 해당 권리의 존재 여부 및 낙찰자가 인수해야 하는 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다가구주택 및 상가주택 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능이 강합니다. 단지 내 상가 시설 및 인근의 소규모 상업시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 인근에 홍천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 단지 정보

아파트명: 신봉마을엘지자이1차

사용승인일: 2004년 02월 17일

총 24개동, 1,990세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

최고층 20층, 최저층 2층으로 이루어져 있습니다.

지하주차대수 57대를 포함하여 총 105대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

전용면적은 115.87㎡(약 35.05평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 나승호는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 추가 권리 신고 등에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 고려사항

토지이용계획상 용도지역 및 도로 조건 등은 일반적인 아파트 단지로서 특별한 제한은 없어 보입니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 엘지자이1차 아파트로, 비교적 최근에 사용 승인된 아파트 단지에 속합니다. 홍천초등학교와 인접한 우수한 학군, 대단지 규모의 쾌적한 주거 환경, 편리한 교통 여건 등을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 거래되고 있어 시세 상승 여력이 기대되는 물건입니다. 다만, 등기부 채권 총액이 높고 '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 신봉동 내에서 초등학교 학군 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 대규모 단지: 1,990세대 규모의 단지로 관리 용이성 및 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 시세 상승 가능성: 감정가 대비 높은 최근 실거래가는 시세차익 기대감을 높입니다.

* 인수 부담 최소화: 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가(115.87㎡ 기준): 890,000,000원 (2026년 7월 7일)

감정가: 740,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 수준 이상의 경쟁력을 확보하고 시장가 대비 시세 차익을 얻을 수 있는 수준으로 입찰가를 산정합니다. 인수되는 권리가 없는 점을 감안하여 신중하게 접근합니다.

예상 입찰가: 790,000,000원 (7억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.