나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55374 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 66 강남아파트 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재로서 수원금곡초등학교 남측 인근에 위치하는

금곡아파트 105동 2층 201호인바 본건 주위는 아파트단지 등이 소재하는 주거지역로서

주위환경 및 생활시설에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이

소재하는 바 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지중 20층중 2층 일부로서

(집합건축물대장상 1996.12.10 사용승인)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등.

이용상태

105동 2층 201호 아파트로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 고층아파트로서의 제반시설

구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필일단지, 부정형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로시설되어 있으며 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 접함, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시교통

정비지역, 과밀억제권역.(금곡동 66 토지 기준)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.관계인 부재로 임대관계 미상임.

2.폐문 및 이해관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 수원시 권선구 금곡동에 소재한 강남아파트 105동 2층 201호입니다. 아파트로서 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 감정평가액은 547,000,000원이며, 토지 면적은 56.88㎡(약 17.2평)이고 건물 면적은 134.73㎡(약 40.8평)입니다. 채권자는 김OO이며, 특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재한다는 점이 있습니다.

1.1. 물건 세부 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55374 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 66 강남아파트 105동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 547,000,000원

* 토지면적: 56.88㎡ (약 17.2평)

* 토지지분: 56.87799999999999㎡

* 건물면적: 134.73㎡ (약 40.8평)

* 건물지분: 134.73㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 대항력있는 임차인이 있으며, 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재로, 수원금곡초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 등이 소재하는 주거지역으로, 주거환경 및 생활시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브 지상 20층 중 2층 일부로서, 1996년 12월 10일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 세멘몰탈 위 벽지 및 치장재 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 105동 2층 201호 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 승강기 등 고층 아파트로서 필요한 제반 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 9필지 일단지로, 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로 시설이 되어 있으며, 외곽 공도와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류 접함, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 이전(박선자, 2005-09-02)

* 소유권 이전(김육남, 2009-01-14) - (2008타경13394 임의경매로 인한 매각)

* 가압류(김연심, 2024-06-05, 금261,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매(김연심, 2025-04-04, 275,710,075원) - 수원지방법원 강제경매개시결정(2025타경55374)

* 총 등기부채권액: 261,000,000원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최영익

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 있음

* 비고: (공란)

* 권리분석 종합:

* 현재 등기부상 말소기준권리인 김연심의 가압류(2024.06.05)보다 앞선 확정일자(2021.12.06)를 가진 임차인 최영익이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, "주의사항"에 "대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."이라는 문구가 있어, 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 금곡동 일대는 전형적인 주거지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 주변에 학교 등 교육시설이 있어 주거 안정성이 높으며, 대형마트나 백화점 등 상업시설과의 접근성은 보통 수준으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 강남아파트 (정확히는 금곡강남)

* 주소: 경기도 수원시 권선구 금곡동 66 (서수원로 607)

* 건축년도: 1996년 12월 10일

* 동수: 8개동

* 세대수: 794세대

* 관리사무소 연락처: 031-296-6073

* 주차대수: 총 819대 (지상 327대, 지하 492대) - 세대당 약 1.03대 수준

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크: 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최영익입니다. 임차인의 보증금 280,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 미배당된 금액만큼은 낙찰자가 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있더라도, 법적 효력은 "주의사항"에 명시된 인수 가능성에 더 무게를 두어야 합니다.

* 발코니 확장 여부 미확인: 관계인 부재 및 폐문으로 인해 발코니 확장 여부가 확인되지 않았습니다. 이는 실제 전용 면적이나 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1996년 준공으로, 약 30년이 경과한 아파트로 내부 수리 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 총 면적 134.73㎡로 단지 내에서 비교적 큰 평형에 속하며, 감정가 547,000,000원은 이에 상응하는 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큰 단점으로 지목됩니다. 임차인과의 명도 및 보증금 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 134.73㎡의 넓은 전용 면적은 수요가 꾸준한 평형으로, 가족 단위 거주자에게 매력적일 수 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 안정성이 높고, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 수원시 개발 계획 및 인근 지역의 발전 추이를 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 임차인 명도 후 가치 상승: 임차인 문제를 해결하고 내부 수리 또는 리모델링을 진행할 경우, 시장 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 전용면적 59.81㎡(총면적 약 79.7㎡ 추정)가 285,000,000원, 전용면적 84.645㎡(총면적 약 112.8㎡ 추정)가 325,000,000원에서 378,000,000원 수준에 거래되었습니다. 본 건은 총면적 134.73㎡로, 이는 일반적인 거래 사례보다 큰 면적입니다.

감정가 547,000,000원은 이러한 대형 평형의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 임차인의 보증금 280,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우를 대비하여, 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하고, 최근 거래 사례 대비 대형 평형임을 감안할 때, 480,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 배당 결과 및 현장 조사, 최근 시장 동향을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.