나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54878 [1] 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 12층1212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '학동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

2011.06.24일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상20층 건물내 제12층 제1212호로서,
외벽 : 인조석붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등(표준마감)
창호 : PVC샷시 창호로 치장 또는 마감하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설, 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54878 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 12층1212호

물건종별: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 6.45㎡ (1.95평)

토지지분: 6.4462㎡ (1.95평)

건물면적: 35.32㎡ (10.69평)

건물지분: 35.32㎡ (10.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '학동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 대중교통편의성은 보통임.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 등기부현황:

- 갑5 2018-03-30 소유권이전 (오명석) - 말소: -

- 갑6 2021-05-25 소유권이전 (박정숙) - 말소: - 매매 금145,000,000원

- 을3 2024-10-16 주택임차권 (박 금160,000,000원) - 말소: 인수 비고: 전입일자: 2022-12-21, 확정일자: 2022-10-27

- 갑7 2023-11-16 가압류 (주택도시보증공사 금280,000,000원) - 말소: 말소 비고: 말소기준권리 수원지방법원 2023카단509131

- 갑8 2024-11-07 압류 (국) - 말소: 말소 비고: 압류(징세과-티 149166)

- 갑9 2025-03-05 강제경매 (박 160,000,000원) - 말소: 말소 비고: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경54878)

* 채권 총액: 440,000,000원

* 주요 권리 분석:

- 말소기준권리: 주택도시보증공사 (가압류) (접수일자: 2023-11-16)

- 말소예정 권리: 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 인수되는 권리: 을3(주택임차권)은 보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 '인수' 표기)

- 임차인 현황: 박 (임차보증금 160,000,000원, 전입일자: 2022-12-21, 확정일자: 2022-10-27, 배당신고일자: 2024-10-16)

- 대항력: 임차인 박 은 대항력이 있습니다.

- 주의사항: 대항력있는 임차인 박 이 존재하며, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '학동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 최근 실거래가 동향 (트라이엄프 동탄, 유사 면적 기준):

- 2025-12-23 : 138,000,000원 (약 12.02평, 15층)

- 2025-12-23 : 135,000,000원 (약 12.02평, 11층)

- 2026-03-04 : 120,000,000원 (약 12.02평, 17층)

- 유사 면적 (약 12.02평) 기준 최근 거래가는 120,000,000원 ~ 138,000,000원 수준입니다.

- 본건 감정가는 139,000,000원으로, 최근 실거래가 범위와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

- 최근 거래의 거래금액은 120,000,000원 (2026년 3월)으로, 시장이 하향 조정되는 추세일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

- 준공년월: 2011년 06월 24일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 1층 / 지상 20층 중 본건 12층

- 외벽: 인조석붙임 등

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등

- 창호: PVC샷시

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 소화, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비 완비

* 주변 환경:

- '학동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

- 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주변 지역은 개발이 잘 되어 있으며, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 위험:

- 본건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력있는 임차인 박 의 보증금 160,000,000원입니다.

- 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 실투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

- 해당 임차인이 직접 경매를 신청한 점은 보증금 전액 회수에 대한 불확실성을 시사합니다.

* 시장 변동성:

- 최근 실거래가 데이터에서 2026년 3월 거래가는 이전 거래보다 낮게 형성되어 있어, 향후 시장 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타 제약사항:

- 토지이용계획상 중심상업지역, 특정용도제한지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 화성시 동탄 지역에 위치한 비교적 신축의 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

만약 임차보증금 160,000,000원을 낙찰가가 아닌 추가 비용으로 부담해야 한다면, 총 실투자금액이 시장가치를 크게 초과할 수 있습니다.

따라서 본 건은 임차인과의 명확한 협상 또는 배당 결과 확인 없이는 신중한 접근이 필요하며, 리스크 대비 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 신도시 내 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 현대적 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 임차인 보증금 문제가 원만히 해결된다면, 현재 감정가 및 실거래가 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 위험 요소가 존재합니다.

경매 컨설팅 시, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 현재 시세 및 감정가, 그리고 시장 동향을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

- 현 시세 및 감정가: 약 139,000,000원 ~ 139,000,000원

- 최근 실거래가 범위: 약 120,000,000원 ~ 138,000,000원

- 임차인 인수 보증금: 160,000,000원 (배당되지 않을 경우)

- 예상 입찰가: 130,000,000원

- 산정 근거: 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 시장가치에 근거하되, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 및 최고 실거래가보다는 낮은 수준으로 산정되었습니다.

- 본 입찰가 산정 시, 임차보증금 160,000,000원 전액이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 가정을 전제로 합니다. 만약 임차보증금 전액을 인수해야 할 경우, 총 지출액은 입찰가 + 160,000,000원이 되어 시장가치를 크게 초과하게 됩니다. 따라서 실제 입찰 시에는 배당표 및 임차인과의 협의 결과 등을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.