나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54976 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 535-13 예담채 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""수원신곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로
보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 외장 대리석 및 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""도시형생활주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(햇님유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차권자 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54976 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 535-13 예담채 5층502호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2018년 8월 27일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 중 5층

건물면적: 44.18㎡ (약 13.36평)

토지면적: 25.80㎡ (약 7.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 수원신곡초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

대상 물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교, 햇님유치원), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.5. 주변 시설

인근에 수원신곡초등학교, 햇님유치원이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설도 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 10일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을1: 문수빈 주택임차권 (2024년 4월 30일 접수, 178,000,000원)

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자 2020년 9월 21일, 확정일자 2020년 8월 24일. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 27일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 문수빈

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 21일

* 확정일자: 2020년 8월 24일

* 배당신고일자: 2024년 4월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 178,000,000원 (전액 배당되지 않을 경우 잔액 매수인 인수)

3.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 문수빈이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 178,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미배당 금액만큼 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매/임대 정보에 따르면, 유사한 면적 및 연식의 주택형 물건들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 탑스빌 (2015년 건축, 57.58㎡, 3층): 2026년 3월 15,500만원

* 더스테이세류 (2022년 건축, 54.11㎡, 5층): 2026년 7월 26,000만원

* 심우 (1981년 건축, 40.13㎡, 1층, 연립): 2026년 7월 12,000만원

본 건은 2018년 건축된 도시형생활주택으로, 면적은 44.18㎡(약 13.36평)입니다.

신축이면서 동일 층수인 '더스테이세류'가 26,000만원에 거래된 점과, 건축년도가 오래되었으나 면적이 큰 '탑스빌'이 15,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 순수 부동산 가치는 1억 3천 4백만원에서 1억 7천 4백만원 사이로 추정됩니다. (평당 약 1,000만원 ~ 1,300만원 적용)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

수원신곡초등학교, 햇님유치원이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 교통

대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 문수빈의 보증금 178,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 미배당액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 낮은 도로 접면

북측으로 약 2m 폭의 도로에 접해 있어, 차량 진출입이나 주차에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역

비행안전제5구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 178,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 경매 초보자에게는 매우 위험할 수 있는 요소입니다. 임차인의 배당 여부를 철저히 확인하고, 미배당 시 총 인수 금액이 시세보다 높아지지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 보증금 리스크 분석

인수해야 할 보증금(178,000,000원)이 높지만, 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다면 매수인에게 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 따라서 배당표 분석이 필수적입니다.

8.2. 시세 대비 가격 경쟁력 확보

상당한 인수 보증금에도 불구하고, 본 건의 순수 부동산 가치(약 1억 3천 4백만원 ~ 1억 7천 4백만원)를 고려할 때, 낙찰가격을 시세보다 현저히 낮게 결정할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 수요

도시형생활주택으로서 지역 내에서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. "예상 입찰가"는 인수 보증금을 제외한 본건 부동산의 순수 가치에 대한 입찰 금액으로 산정합니다.

본 건의 적정 순수 가치는 약 1억 3천 4백만원 ~ 1억 7천 4백만원으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

입찰 시에는 낙찰가와 인수 보증금의 합계액이 주변 시세(최고 260,000,000원)를 초과하지 않도록 주의해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 총 부담액이 예상보다 커질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.