나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54355 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 소재 ""세류중학교"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 아파트 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층, 지상5층 건물 중 2층 203호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m의 수원천로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 5. 26.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54355 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-5, 2층 203호

주요 용도: 다세대주택

2.3. 면적 정보

토지 면적: 52.56㎡ (약 15.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.54㎡ (약 13.8평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 52.5577㎡

건물 지분: 45.54㎡

2.4. 감정가

감정가: 210,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대임.

3.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통(노선버스정류장) 이용이 편리하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

본건 동측으로 노폭 약 6m의 수원천로에 접해 있음.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>

비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022-01-28)

4.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상, 소유권보존(2019-12-09) 및 공유자전원지분전부이전(2021-01-22) 등은 현 소유자에게 이전되었음.

이후 압류(포천세무서장, 수원시 2회)가 있었고, 가장 빠른 압류(2022-01-28)가 말소기준권리가 됨.

가장 마지막에 접수된 권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-02-10)이며, 이로 인해 본 경매가 진행됨.

을구에 주택임차권(정우리, 2023-01-17)이 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 권리임.

4.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-28

확정일자: 2020-11-30

배당신고일자: 2023-01-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 권리 분석 종합

본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 파악되며, 대항력이 없는 임차인으로 분류됨.

특히, HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 유형

주변은 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권 형성.

최근 거래 사례 중 2022년 신축 다세대주택(더스테이세류, 54.11㎡)이 26,000만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 480.5만원의 시세를 형성함.

1981년 준공된 연립주택(심우, 40.13㎡)은 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되어, 연식과 건물 유형에 따른 시세 차이가 있음.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

인근에 세류중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높음.

주변에 주거시설 위주로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경 기대.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 확약서가 제출되어 낙찰자의 보증금 부담은 없으나, 관련 절차 및 확약서 내용을 재확인하여 법적 분쟁의 소지를 사전에 차단해야 함.

건축물표제부에 따르면 총 10세대의 다세대주택으로, 해당 호실 외 다른 세대의 임대차 관계도 추가 확인이 필요할 수 있음. (다만, 본건은 강제경매이므로 일반적인 경매 절차상 말소될 권리만 확인됨)

7.2. 건축물 노후도

건물 사용승인일이 2019년 11월 21일로 비교적 신축에 속함. (철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 2층)

다만, 주변의 1981년 준공된 연립주택 사례는 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 건물의 유지보수 상태 및 향후 관리 필요성을 고려해야 함.

7.3. 기타

토지이용계획상 비행안전제5구역에 포함되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이는 기존 건축물에 대한 규제보다는 신축이나 증축 시 고려사항임.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근(2019년)에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 안정적인 지역에 소재함.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 권리를 포기하고 잔존 채권에 대한 청구권을 행사하지 않겠다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상황임. 이는 본 건의 가장 큰 장점이자 투자 매력으로 작용할 수 있음.

감정가는 210,000,000원이며, 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가를 감안할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

9. 투자 포인트

* HUG로부터의 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 양호.

* 수원시 권선구의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 대중교통 이용 편리 및 주거 편의성 양호.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 주변 신축 다세대주택의 최근 거래 사례(54.11㎡, 26,000만원)를 고려할 때, 본건(45.54㎡)의 시장 가치는 약 21,890,000원 수준으로 추정됩니다.

HUG로부터의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.