나이스옥션 법원경매 수원 2025타경979 [1] 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 6층626호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하는 ""동탄아이티밸리2차 1동"" 건물 내에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 남서측 근거리에 ""동탄역""이 위치하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 626호로서,
외벽 : 외장판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.
-본건은 토지대장 대지권등록부 및 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되어 있지 않습니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 채권자가 제출한 분양계약서상 대지지분은 11.98㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경979 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차 1동 6층 626호

* 용도: 지식산업센터

* 건물면적: 33.79㎡ (약 10.22평)

* 토지면적: 5499.00㎡ (건물 전체 대지 면적, 본 건에 직접 할당된 토지 지분은 0㎡로 기재되었으나, 채권자가 제출한 분양계약서상 대지지분은 11.98㎡(약 3.63평)로 확인됨)

* 감정가: 158,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구로서 주거 및 업무 환경이 양호한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 남서측 근거리에 '동탄역'이 위치하고 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 건물이 소재한 토지는 세장형의 평탄한 토지로서, 현재 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 지역 지구

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구), 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 01월 13일 접수된 국민은행 근저당권(채권금액 133,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 133,200,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 박시용

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 05월 23일

* 확정일자: 2025년 03월 19일

* 배당신고일자: 2025년 05월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 화성동탄2지구는 신도시 개발 지역으로 배후 주거 수요와 함께 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* '동탄역' 인근으로 KTX, GTX-A 노선 (예정) 등 교통망 확충에 따른 유동인구 유입이 기대되는 지역입니다.

4.2. 동탄역세권

* 동탄역을 중심으로 형성되는 상업 및 업무지구는 향후 지역 경제 활성화의 핵심 지역이 될 것으로 예상됩니다. 본건은 이러한 중심 지역으로부터 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 또는 인근에 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 화재경보 및 탐지, 소화, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* '다원중학교'가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본건은 등기부등본 상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 채권자가 제출한 분양계약서상 대지지분이 11.98㎡로 명시되어 있어 향후 권리 확보 가능성은 있습니다.

* 이로 인해 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 관련 사항은 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타

* 임대 내역이 미상으로, 현재 공실 여부 또는 실제 임대차 관계는 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수도권 신도시인 화성동탄2지구에 위치하여 입지적 장점과 함께 '동탄역' 역세권의 미래 가치를 기대할 수 있는 물건입니다. 지식산업센터로서 관련 업종 사업체 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

그러나 등기상 대지권 미등기라는 중대한 하자가 존재하며, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 절차 진행이 필수적입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 계약 관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역세권 개발에 따른 시세 상승 잠재력

* 화성동탄2지구 내 다양한 지원시설 및 업무시설 집적 효과

* 건물 내 갖춰진 기본 설비 및 양호한 교통 접근성

* 향후 대지권 확보 시 자산 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 예상 입찰가는 감정가(158,000,000원)를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로 낙찰자의 부담은 줄어들 수 있습니다. 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용, 대지권 확보 가능성, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권고됩니다. 이를 바탕으로 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

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