나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54308 [1] 경기도 화성시 송산면 봉가리 520-9 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 ""봉가2리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장 등이 혼재하는 면소재지내 농촌지대로 근거리에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 평택시흥고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 도로 등임.
기호(3) : 인접도로 대비 등고평탄한 건축신고를 득한 부정형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.
기호(2) : 본건은 노폭 약 4m의 포장도로 일부임.
기호(3) : 본건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2, 3) 지상에는 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 1개동이 각각 소재하며, 기호(3) 지상에는 주거용 건물인 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 기호(3)은 공부상 지목 '답'이나 현황 '주거용 건부지' 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 토지 기호(3)은 건축신고필증을 교부받은 토지임.
- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2021.03.04)
외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, LPG에 의한 난방설비, 시스템에어컨, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 목록3 지분매각임
2.목록4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3.목록4 공부상 '답'이나 현황 '주거용 건부지' 이용중임
4.목록3,4 지상에 컨테이너 1개동, 목록4 지상 소유자미상 제시외건물(감정평가서상 ㄱ) 각 매각에서 제외
5.목록4. 제시외건물로 제한받는 가격은 209,810,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54308 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반OOO (반월농업협동조합)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 송산면 봉가리 520-9 1동

* 용도: 단독주택

* 건물 사용승인일: 2021년 3월 4일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 989,173,700원

* 토지: 총 면적 1347.00㎡ (약 407.40평). 매각 대상 토지 지분 1196.2893㎡ (약 361.87평). 토지 제시외 면적 0.00㎡.

* 건물: 총 면적 159.63㎡ (약 48.29평). 매각 대상 건물 전체 159.63㎡ (약 48.29평). 건물 제시외 면적 0.00㎡.

* 매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 "봉가2리 마을회관" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 공장 등이 혼재하는 농촌지대이며, 근거리에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

* 평택시흥고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지 기호(1): 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

* 토지 기호(3)(매각 대상 토지 지분): 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용 중임. 본건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

* 공부상 토지 기호(3)은 '답'이나 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부: 소유권 이전에 따른 변동 사항이 다수 확인됨. 을18 근저당권(반월농업협동조합, 2020.06.19.)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 건물 등기부: 소유권 보존(이도준, 2021.03.25.) 이후 을1 근저당권(반월농업협동조합, 2021.03.25.)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 김

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-27

* 확정일자: 2021-04-27

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 350,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 전부 회수되지 않을 수 있음.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

* 토지 말소기준권리: 을18 근저당권 (2020.06.19.)

* 건물 말소기준권리: 을1 근저당권 (2021.03.25.)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 0원. (보증금 0원이므로 인수 부담은 없으나, 권리 자체는 인수될 수 있으며, 임대차 계약 조건에 따라 향후 점유 및 사용에 제약이 있을 수 있어 주의가 필요함.)

* 법정지상권: 목록4 지상에 소유자 미상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있음.

4. 상권분석

* 본건은 화성시 송산면 봉가리의 농촌지대 내에 위치하며, 단독주택 및 소규모 공장이 혼재된 지역임. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 최근 실거래 정보(2026년 4월)에 따르면, 주변 "메리골드빌"(다세대, 2020년 준공)의 거래가는 188,000,000원 ~ 190,000,000원 수준임. 본건은 단독주택으로 주거 형태가 다르며, 면적 또한 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 단지 인근에 "봉가2리 마을회관"이 위치함.

* 농촌 지역 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리하며, 인근 노선버스 정류장 및 고속도로 접근성이 양호함.

* 기본적인 생활 편의시설은 근거리에 있으나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 시내 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 매각 대상 토지 중 일부(목록4)는 공부상 '답'(논)으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 반환 불가 및 원상회복 명령 가능성이 있음. 현황은 주거용 건부지로 이용 중임.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물

* 목록4 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ)이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 해당 건물로 인한 감정가 제한 금액은 209,810,000원임.

* 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 1개동이 목록3,4 지상에 소재하며, 이는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 현황 확인 및 처리 방안을 사전에 검토해야 함.

6.3. 지분매각

* 본건은 토지 지분 매각(1196.2893㎡)이며, 건물 전체(159.63㎡)와 일괄 매각되지만, 토지에 대한 소유권은 공유지분이므로 다른 공유자와의 관계 및 향후 협의가 필요할 수 있음.

6.4. 기타 주의사항

* 일괄매각. 목록3 지분매각임.

* 목록4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지). 미제출 시 보증금 반환 불가하며, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.

* 목록4 공부상 '답'이나 현황 '주거용 건부지' 이용 중임.

* 목록3,4 지상 컨테이너 1개동, 목록4 지상 소유자미상 제시외 건물(ㄱ) 각 매각에서 제외됨.

* 목록4. 제시외 건물로 제한받는 가격은 209,810,000원임.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 신축된 단독주택으로 건물 상태는 양호하나, 토지 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명 등 복합적인 권리 관계 및 특이사항을 가지고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

* 특히, 대항력 있는 임차인 김 의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 계약 조건 및 잔여 임대차 기간 등 정확한 사실관계 파악이 필수적임. 이 부분은 향후 명도 과정에서 큰 변수가 될 수 있음.

* 제시외 건물 및 법정지상권 문제, 농지 규제 등의 리스크를 해결할 수 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 가진 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축(2021년) 단독주택으로 건물 컨디션 양호.

* 대규모 토지 지분 확보로 인한 향후 활용 가능성.

* 대항력 있는 임차인 보증금 0원으로, 보증금 인수 부담은 없음 (단, 임대차 조건 확인 필수).

* 복합적인 권리 관계 및 특이사항 해결 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 989,173,700원

* 주변 부동산 시세 정보(다세대 주택)를 볼 때, 본 건과 직접적인 비교는 어려우나 해당 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 본건은 대항력 있는 임차인의 임대차 기간 미확인, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 불확실성, 제시외 건물 제외 및 법정지상권으로 인한 감정가 제한(209,810,000원) 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

* 이러한 위험 요인들을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 55% ~ 65% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 650,000,000원.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가 상담, 관련 규정 확인 등을 통해 신중하게 결정해야 함. 특히 대항력 있는 임차인의 임대차 계약 조건 확인은 필수적임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.