나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54200 [1] 경기도 화성시 비봉면 청요리 OOOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 ""청룡초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는
공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통사정은
불편함.

형태 및 이용상태

본건 기호1 토지는 경매 대상외 토지(청요리 467)와 일단지의 사다리형 완경사로서 공장건부
지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 임차인 소유로 탐문조사되는 이동식 컨테이너(8m×3m:사무실 용도) 1동이 소재
하나 이동이 용이한 물건으로서 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단돰.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대 중인 것으로 탐문조사되나, 자세한 내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호2 : 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서
외벽 : 우레탄 판넬 마감.
내벽 : 샌드위치 판넬 마감.
창호 : 샷시 창호임.

*기호3 : 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서
외벽 : 우레탄 판넬 마감.
내벽 : 샌드위치 판넬 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호2 : 공장(지게차 수리 및 판매 전시장).
*기호3 : 공장(지게차 수리 및 판매 전시장).

설비내역

본건 기호2,3은 기본적인 전기설비. 급.배수설비 및 위생설비 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호3 건물은 건축물대장상 청요리 467, 467-17 양지상에 소재하는 것으로 되어 있
으나 현황은 청요리 467-17 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2,3 건물은 임대 중인 것으로 탐문조사되나, 자세한 내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 청요리 467, 467-17토지는 일단지(감정단가 805,000원 적용함), 이동식 컨테이너 매각 제외,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경54200 (1)

소재지

경기도 화성시 비봉면 청요리 467-17

용도

공장

감정가

2,417,180,000원

토지면적

2992. 00㎡ (약 905.2평)

건물면적

679. 00㎡ (약 205.4평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

박OO

특이사항

중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 청요리 467, 467-17 토지는 일단지(감정단가 805,000원 적용). 이동식 컨테이너는 매각 제외.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 "청룡초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편임.

본건 토지(기호1)는 경매 대상 외 토지(청요리 467)와 일단지로 이용 중이며, 사다리형 완경사지로서 공장 건물 부지로 활용되고 있음.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장 도로와 접해 있음.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 11일 접수된 팔탄농업협동조합의 근저당권(1,704,000,000원)임.

위 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 등기(1992년, 2016년, 2023년)가 존재하나, 이는 소유권 변동에 따른 것이며 매각으로 소멸될 것으로 보임.

말소기준권리 이후 접수된 박혜란의 근저당권(2025년 4월 17일, 60,000,000원) 및 임의경매개시결정(2025년 4월 28일, 60,000,000원)은 말소 예정임.

총 등기부 채권액은 1,764,000,000원으로 파악됨.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 30,000,000원

차임: 2,900,000원

전입/사업일자: 2023-06-23

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보임. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

임차인: 임

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2024-05-23

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 복합적인 용도의 특성을 보임.

주변에 대규모 공업 단지나 특정 상업 시설이 집중된 지역은 아니며, 지역 기반의 소규모 공장 및 관련 시설들이 위치할 가능성이 있음.

대중교통 이용이 다소 불편하다는 점에서, 해당 지역의 산업 활동은 주로 차량을 이용하는 물류 및 생산 중심일 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변의 대중교통 불편 및 복합 용도 지역의 특성상, 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않을 것으로 보임.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 수 있으나, 도심 지역에 비해 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

"청룡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 일부 확보됨.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(임 )의 존재: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 내용과 배당 현황에 대한 최종적인 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 고려해야 함.

중복병합사건 및 공동담보 물건: 다수의 권리가 복합적으로 얽혀 있을 수 있으므로, 경매 진행 과정과 법적 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

토지이용계획상의 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등은 향후 개발 및 활용에 있어 제약을 가할 수 있음.

대중교통 불편: 물류 및 인력 이동에 있어 차량 의존도가 높아, 운영 비용이나 접근성 측면에서 고려해야 할 사항임.

제시외 이동식 컨테이너 제외: 매각 대상에서 제외된 물건에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 비봉면에 위치한 공장용지 및 건물로, 넓은 토지 면적을 일괄 매각하는 건임.

감정가 대비 채권 총액이 낮아 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 전 반드시 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 함.

대중교통이 불편하고 일부 토지 이용 규제가 있으나, 공장으로서의 기능 수행 및 자체 차량 이동이 용이하다면 운영상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 905.2평)을 활용하여 공장 용도로 사용하기에 적합함.

감정가(2,417,180,000원) 대비 등기부상 채권 총액(1,704,000,000원)이 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

일괄 매각 대상 토지(467, 467-17)가 일단지로 이용되어 있어 통합 관리가 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 총 채권액, 시장 상황, 낙찰가율, 임차인 관련 이슈 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

특히, 대항력 있는 임차인의 존재 및 인수 보증금(0원)으로 명시된 부분에 대한 명확한 법적 해석과 실제 인수 여부를 확인하는 것이 중요함.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~100% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 채권액(17억 4백만원)이 감정가보다 낮으므로, 채권액을 상회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 안전함.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 권리관계 재확인이 필수적임.

주변 시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근 지역에 혐오시설이 특정된다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.