나이스옥션 법원경매 여주 2025타경548 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 695 1동 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 마장면 표교리 소재 `표교2리마을회관` 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
이천패션물류단지 내 물류센터, 업무시설, 주변 농경지 등이 혼재하는 곳으로 제반 주위환경
은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 409호로서
외벽: 석재붙임 등 마감.
내벽: 몰탈위 벽지, 일부 타일붙임 및 페인팅 등 마감.
창호: 강화유리 및 섀시 창호 구조입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방 및 소화관련설비, 지하주차장설비, 승강기설비 등이
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지세를 조성한 다각형의 토지로서 업무시설(음식점, 소매점, 근린생활시설, 사무소,
오피스텔 등)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로, 중로 등의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경
정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항 : 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 여주지원 2025타경548 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 695, 1동 4층 409호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 409호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

건물 면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 78,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2017-07-21, 70,800,000원)

임의경매개시결정: 하나은행 (2025-03-07, 60,945,429원)

총 등기부채권액: 70,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 `표교2리마을회관` 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 이천패션물류단지 내 물류센터, 업무시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 대로, 중로 등의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 여러 차례 소유권 이전 및 신탁 말소, 상속 등이 이루어졌습니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당(70,800,000원)이 있으며, 경매개시결정 또한 하나은행에 의해 접수되었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 이천시 마장면 표교리 일대는 이천패션물류단지와 인접하여 물류 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

주변에 농경지가 혼재되어 있으나, 대로 및 중로에 접해 있어 외부 접근성이 양호합니다.

주변에는 물류센터, 근린생활시설, 사무실 등이 분포하고 있으며, 오피스텔의 주된 수요층은 물류단지 종사자 또는 관련 업종 종사자로 예상됩니다.

이천패션물류단지 내 또는 인근 지역에 다양한 편의시설 및 업무 지원 시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역은 물류 및 산업단지 특성상 주거 환경보다는 산업 활동 중심의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 편의 시설(위생, 급배수, 소방, 승강기, 지하주차장)이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설 및 주거 인프라는 주로 이천 패션물류단지 및 인근 지역의 근린생활시설에 의존할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

최근 실거래가와 감정가 간의 큰 차이: 감정가 78,000,000원 대비 최근 실거래가가 45,000,000원으로 크게 낮게 형성되어 있어 시세 하락 또는 고평가 우려가 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 추가적인 부담이나 명도 지연의 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 0원이므로 보증금 문제는 없으나, 점유 관계는 확인 필요)

토지이용계획의 복잡성: 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지구가 중첩되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 마장면, 이천패션물류단지 인근에 위치한 오피스텔입니다.

물류단지 중심의 상권 특성상 배후 수요는 제한적일 수 있으나, 차량 접근성이 좋고 도심으로의 연결성도 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 최근 실거래가와 감정가 간의 큰 괴리는 본 물건의 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 중요한 요소입니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 시세 재확인을 통해 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

이천패션물류단지 인근의 배후 수요: 물류단지 종사자 등을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

양호한 교통 및 도로 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이동이 편리합니다.

낮은 낙찰가 기대: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 4월 45,000,000원) 및 감정가(78,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

입력된 실거래가 정보에서 19.56㎡ 면적 기준 45,000,000원의 거래가 확인되며, 이는 본건 건물면적(25.96㎡)보다 작은 면적입니다.

이를 감안하여, 본건의 현재 시세를 보수적으로 접근할 때 48,000,000원 ~ 55,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 52,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금은 없으나, 명도 비용 및 기타 부대 비용은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.