나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55067 [1] 경기도 화성시 마도면 쌍송리 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 '쌍송1리 마을회관' 남측 인근에 위치하는 마도지구 유통업무 및 지원시설 제라동으로서, 주위는 근린생활시설,공동주택, 중·소형공장 및 농경지 등이 혼재하는 공장지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근은 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 제1층 제109호로서,
외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등,
내 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창 호 : 스탠샷시 복층유리 단창 구조임.

이용상태

현황 판매시설로서 점포(상호 : (주) 우진플랜트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 되어있으며 화재탐지설비, 소화설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, ‘상업용 건부지’로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 단지내 아스팔트 포장도로와 접하며 포장상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2015-10-30)(화옹지구)(접합),대로3류(폭 25m~30m)(2014-09-30)
(접합),중로2류(폭 15m~20m)(중로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,지방산업단지(마도산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

서동민으로부터 6,930,000원의 유치권신고 있으나, 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 목적물에 대한 점유의 상실을 사유로 한 유치권배제신청서 접수됨), 2026.06.19.자 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55067 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반월농업협동조합

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 마도면 쌍송리 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 라동 1층109호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 141,000,000원

토지면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

건물면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 '쌍송1리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 중·소형공장 및 농경지가 혼재하는 공장지대입니다. [cite:?]

전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. [cite:?]

2.2. 교통 상황

차량 접근은 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. [cite:?]

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 '상업용 건부지'로 이용 중입니다. [cite:?]

대상 물건은 단지 내 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 포장 상태는 양호합니다. [cite:?]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. [cite:?]

또한, 가축사육제한구역, 지방산업단지(마도산업단지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. [cite:?]

3. 권리분석

3.1. 유치권 관련 사항

서동민으로부터 6,930,000원의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명한 상태였습니다. [cite:?]

신청 채권자는 목적물에 대한 점유 상실을 사유로 한 유치권 배제 신청서를 접수한 바 있습니다. [cite:?]

이후 2026년 6월 19일, 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출되어 현재 유치권은 소멸된 것으로 보입니다. [cite:?]

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사우진플랜트 (대표: 김창근)

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업자등록일): 2024년 11월 22일

대항력: 없음 (본건 말소기준권리보다 후순위 전입일자로 대항력 없음) [cite:?]

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.) [cite:?]

3.3. 등기부 현황

등기부상 소유권은 박광수에게 있으며, 2007년 11월 20일 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. [cite:?]

을구에는 반월농업협동조합의 근저당권(2020년 10월 28일, 55,200,000원)이 말소기준권리이며, 이 외 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. [cite:?]

또한, 갑구에는 권해숙 명의의 소유권 일부(2분의1) 가처분(2021년 8월 3일)이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차에서 말소될 권리입니다. [cite:?]

본건은 반월농업협동조합의 신청으로 인한 임의경매 사건입니다. [cite:?]

3.4. 권리 분석 요약

모든 등기된 권리(말소기준권리 이하)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다. [cite:?]

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 현재 판매시설로서 점포((주) 우진플랜트)로 이용 중에 있습니다. [cite:?]

4.2. 주변 상권 특성

물건이 위치한 마도지구는 근린생활시설, 공동주택, 중·소형공장 등이 혼재된 지역입니다. [cite:?]

특히, 마도산업단지 내에 위치하여 산업 활동과 관련된 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 토지이용계획 상의 상업성

준공업지역으로 지정되어 있으며, 대로변에 위치하여 접근성이 좋습니다. 지방산업단지 내에 있어 관련 업종의 입점 및 영업에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. [cite:?]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. [cite:?]

5.2. 주거 및 산업 환경

공동주택이 주변에 위치하여 지역 주민들의 이용이 예상되며, 다수의 중·소형 공장들이 밀집해 있어 산업단지 근로자들의 수요도 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 권리 관계

초기에 유치권 신고가 있었으나 현재는 취하되어 소멸된 것으로 판단되나, 경매 진행 과정에서 발생했던 권리 관계는 명확히 확인하는 것이 좋습니다. [cite:?]

6.2. 가처분 등기

소유권 일부 가처분 등기가 존재하나, 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 아닙니다. [cite:?]

6.3. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하며 보증금 300만원이 있으나, 금액이 소액이므로 명도 과정에서 큰 마찰 없이 원만하게 해결될 가능성이 있습니다. [cite:?]

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 마도지구 유통업무 및 지원시설 내 근린상가입니다. 마도산업단지 내에 위치하여 산업 종사자를 주요 배후 수요로 기대할 수 있으며, 주변에 근린생활시설과 공동주택이 있어 지역 주민들의 이용도 예상됩니다. 현재 점포로 정상 운영 중이며, 권리상 특별히 인수해야 할 부담이 없어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. [cite:?]

8. 투자 포인트

* 마도산업단지 인근에 위치하여 풍부한 산업 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 정상 영업 중인 점포로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 분석 결과 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 기타 고려사항: 주변 시세, 물건 상태, 명도 가능성, 시장 경기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 검색 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.