나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54363 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 353-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""원일초등학교"" 남동측 근거리에 위치하고 있으
며, 인근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보
통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(2, 3): 본건 공히 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에, 남측으로 본건 기호(2,3)과 연계된 노폭 약 6
미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2): 도시지역, 일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.
기호(3):도시지역, 일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건으로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어, 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 주상용 건물로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""건물개황도"" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 공동현관보안
설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 기호(가)의 일반건축물대장상 연면적 제외부분인 지상1층 주차장부분과 옥탑1층
계단실 등의 부분인 제시외 물건 기호(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 상세내역은 후첨 ""건물개황도""
참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물의 등기사항전부증명서상에는 일반건축물대장상 연면적 제외 부분인 지상1층
주차장부분과 옥탑1층 계단실 등의 부분이 미등재 되어있음.

2) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54363 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 353-16

용도: 근린주택

감정가: 3,518,864,340원

토지면적: 1345.00㎡ (약 406.86평)

토지 지분: 495.0342㎡ (약 149.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1125.41㎡ (약 340.44평)

건물 지분: 1125.41㎡ (약 340.44평)

건물 제시외면적: 298.45㎡

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 건물 개요 (건축물표제부 요약 기반)

건축물명: 이화빌 (추정)

신주소: 경기도 수원시 영통구 신원로294번길 40-12 (원천동)

주요 용도: 단독주택(15가구) 외 2

건축구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

층수: 지하 1층, 지상 5층

연면적: 1125.41㎡ (약 340.44평)

건축면적: 248.2㎡ (약 75.09평)

법정 대지면적: 415.00㎡ (약 125.54평)

*참고: 경매 대상 토지 면적(1345.00㎡) 및 지분 면적(495.0342㎡)과 건축물대장상 대지면적(415㎡) 간 차이가 존재함. 본건은 토지 지분 매각 대상임을 유의해야 함.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "원일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있음.

주변 지역은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 공원 등이 혼재되어 있음.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이함.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 주상용 건물 부지로 이용 중임.

북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

1.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 국민은행의 근저당(2018.03.19. 접수, 채권최고액 18억원)으로 확인됨.

이에 따라 근저당, 가압류(롯데카드), 압류(수원시), 임의경매 개시결정(유에이치케이제칠차유동화전문유한회사) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

건물 등기부상에도 동일한 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 주택임차권 등기 등도 모두 말소 예정임.

1.4. 임차인 현황

본 물건에는 총 22명의 임차인이 등재되어 있으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석됨.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 일부 임차인의 경우 전입일자와 확정일자 간 시점 차이가 있거나, 사업자등록일자와의 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

아래는 주요 임차인 현황 정보이며, 성씨만 표기하고 나머지는 마스킹 처리함.

* 김 (보증금: 173,000,000원, 전입일자: 2018-10-31)

* 김 (보증금: 115,500,000원, 전입일자: 2024-06-12)

* 김 (보증금: 130,000,000원, 전입일자: 2019-05-09)

* 김 (보증금: 115,500,000원, 전입일자: 2020-02-21)

* 박 (보증금: 126,000,000원, 전입일자: 2020-05-11)

* 배 (보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2021-04-16)

* 배 (보증금: 115,500,000원, 전입일자: 2018-05-21)

* 백 (보증금: 30,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2024-01-18)

* 안 (보증금: 126,000,000원, 전입일자: 2020-01-31)

* 안 (보증금: 189,000,000원, 전입일자: 2022-02-23)

* 안 (보증금: 189,000,000원, 전입일자: 2022-02-23)

* 여 (보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2019-01-14)

* 주 (양 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 사업일자 2022-06-03

* 최 (보증금: 126,000,000원, 전입일자: 2020-04-14)

* 한 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-07). 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 허 (보증금: 20,000,000원, 차임: 750,000원, 전입일자: 2020-01-10)

* 권 (보증금: 147,000,000원, 전입일자: 2022-06-28)

* 김 (보증금: 149,000,000원, 전입일자: 2022-06-20)

* (주)대혁디벨로퍼(김 ): 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 사업일자 2020-11-04

* (주)에스에이치개발(김 ): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2021-12-28

1.5. 상권분석

본건은 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등과 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

제공된 주변 매매 정보("에일린의뜰", 2012년 준공 연립/다세대)의 최근 실거래가(2026년 1월~5월)는 약 20.9억원 ~ 24.05억원 수준임.

그러나 본건은 '근린주택'으로, 제공된 아파트 단지 정보와는 직접적인 비교가 어려우며, 건물의 용도 및 구조에 따른 가치 평가가 별도로 필요함.

본건의 건물 면적(1125.41㎡)과 토지 지분 면적(495.0342㎡)을 고려할 때, 소규모 상가 및 다수의 주거 공간을 포함하는 복합 용도의 건물일 가능성이 높음.

도시계획상 '일반공업지역'으로 분류되어 있어, 주거 용도 외 다른 용도로의 활용이나 개발 시 제한이 있을 수 있음.

1.6. 생활정보

본건은 "원일초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

주변에 다가구주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 이용이 가능함.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준임.

1.7. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 본건은 전체 토지(1345.00㎡) 중 일부 지분(495.0342㎡)만 매각 대상이므로, 나머지 토지 지분권자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있음.

유동화 물건: 자산유동화전문회사(SPC)가 채권자인 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차 진행이 복잡하거나 추가적인 소명 자료 요구 등이 발생할 수 있음.

제시외 건물 존재: 건물 외 지상 1층 주차장 부분과 옥탑 1층 계단실 등이 제시외 건물로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 명도/철거 등 처리 방안을 사전에 검토해야 함.

임대 관계 복잡성: 총 22명의 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 비록 대항력은 없으나, 임차인들과의 원만한 협의가 필요할 수 있음.

일반공업지역 용도 제한: 건축물 용도가 '근린주택'으로 되어 있으나, 지역 특성상 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 중요함.

1.8. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 원천동에 위치한 근린주택으로, 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점임.

그러나 토지 지분 매각, 다수의 임차인, 유동화 물건이라는 특수성, 일반공업지역이라는 용도 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 제시외 건물 포함 매각으로 현장 조사 시 추가 확인이 필요함.

토지 지분 문제와 임차인 명도 가능성을 면밀히 분석하고, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.9. 투자 포인트

대항력 없는 다수 임차인으로 인한 명도 부담 최소화 (보증금 인수 없음).

초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성 확보.

토지 지분과 건물 전체를 취득함으로써 향후 토지 개발 또는 활용 가능성 보유.

물건의 특수성(유동화, 지분 매각)을 이해하고 리스크 관리 능력만 있다면, 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

1.10. 예상 입찰가

감정가는 3,518,864,340원임.

주변 유사 아파트 단지의 최근 실거래가(2026년 1월~5월)는 약 20.9억원 ~ 24.05억원 수준으로, 이는 본 건과는 직접 비교하기 어려운 정보임.

본 건의 건물 면적(1125.41㎡), 토지 지분 면적(495.0342㎡), 그리고 일반공업지역이라는 점, 토지 지분 매각이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인율 적용이 필요함.

잠재적 리스크(토지 지분, 다수 임차인, 제시외 건물, 유동화 물건)를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

예상 입찰가는 약 24.6억원 (감정가 70%) ~ 28.1억원 (감정가 80%) 범위를 제시함.

본 건의 현재 시장 상황, 현장 조사 결과, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 활용 방안에 대한 구체적인 계획을 바탕으로 보수적인 접근이 필요하며, 26억원 ~ 27.5억원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.