나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55340 [1] 경기도 오산시 누읍동 141-6 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 누읍동 소재 ""탑동대교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 물류센터, 공
장등이 입지하는 공업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1:사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호7:부정형의 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1의 남서측으로 소로(기호7)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 중점경관관리구
역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20~2028.11.19)임.

기호7:도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 중점경관관리구
역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20~2028.11.19), 〈추가기재〉건축법 제
2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2:일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
내외벽:판넬붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

기호3:일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로서,
내외벽:판넬붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

기호4:일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로서,
내외벽:판넬붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

기호5:일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
내외벽:판넬붙임마감등.'
창호:샷시창호마감등임.

기호6:일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서,
내외벽:판넬붙이마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호2:1~2층 공히 위험물저장 및 처리시설(제조실)로 이용중임.
기호3:1~3층 공히 사무실 등으로 이용중임.
기호4:1~3층 공히 교육연구시설(연구실)로 이용중임.
기호5:1~2층 공히 위험물저장 및 처리시설(제조실)로 이용중임.
기호6:위험물저장 및 처리시설(제조실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

""토지건물감정평가명세표"" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 기계기구 포함 매각.
2. 기계기구 12식 중 4식은 감정평가 제외함(기계기구 기호 3, 9는 감정 시 미설치. 기계기구 기호 6, 8은 처분가치가 거의 없음), 기계기구 기호 5의 일부set는 소재불명.
3. 본건 토지상의 바닥포장, 담장, 펜스, 일부 제시외수목(조경수 등), 공장입구의 철재 출입차단기 등은 토지포함평가.
4. 목록 1 토지상의 제시외컨테이너 2개동은 이동이 가능하여, 평가 및 매각에서 제외.
5. 목록 7은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55340 (1)

소재지: 경기도 오산시 누읍동 141-6

용도: 위험물저장 및 처리시설, 공장, 교육연구시설 등 복합 용도

감정가: 10,964,327,600원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 7,879.00㎡ (약 2,383.4평)

매각 대상 토지 면적 (지분): 6,923.038㎡ (약 2,094.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 일반공업지역, 가축사육제한구역, 성장관리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.11.20 ~ 2028.11.19)

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 3,421.00㎡ (약 1,035.1평)

매각 대상 건물: 전체

건물 구성:

* 1동 (기호 2): 2층, 위험물저장 및 처리시설 (제조실) - 총 면적 638.15㎡

* 2동 (기호 3): 3층, 공장 (건축물대장상 주용도. 감정평가상 사무실 등 이용) - 총 면적 732.00㎡

* 3동 (기호 4): 3층, 교육연구시설 (연구실) - 총 면적 594.00㎡

* 4동 (기호 5): 2층, 위험물저장 및 처리시설 (제조실) - 총 면적 796.85㎡

* 5동 (기호 6): 1층, 위험물저장 및 처리시설 (제조실) - 총 면적 660.00㎡

건물 구조: 일반철골구조, 판넬지붕

1.4. 매각 관련 특이사항

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

일괄 매각: 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각 (단, 일부 기계기구는 감정평가 제외 또는 소재 불명)

제시외 물건: 바닥포장, 담장, 펜스, 일부 수목, 철재 출입차단기 등은 토지 포함 평가. 이동 가능한 제시외 컨테이너 2개동은 제외.

2. 입지조건

주변 환경: 경기도 오산시 누읍동 소재 "탑동대교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류센터, 공장 등이 입지하는 공업지대임.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됨.

토지 형태 및 이용: 기호 1 토지는 공업용 건부지로 이용 중인 사다리형 평지이며, 남서측으로 소로(기호 7)에 접함. 기호 7 토지는 도로로 이용 중인 부정형 평지임.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부 을1 근저당권 (2019.01.18, 중소기업은행, 70억 원)

소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 제시 (전우철)

* 보증금: 0원

* 차임: 50,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2020-01-13

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 11,076,452,539원

* 건물 등기부채권 총액: 10,476,452,539원

(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 존재. 말소기준권리 외 다수 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

4. 상권분석

본 물건은 산업시설이 밀집된 공업지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 기능보다는 산업 활동 지원을 위한 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 주변 공장 및 물류센터 종사자를 대상으로 하는 식당, 편의점 등이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공업 지역에 속해 있어 주거 편의 시설 접근성은 다소 낮습니다. 대중교통은 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 접근은 용이합니다. 생활 편의 시설, 의료, 교육 시설 등은 오산 시내 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의 또는 공유물 분할 등 복잡한 법적 절차의 필요성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 명도 과정에 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 도시지역, 일반공업지역 외 가축사육제한구역, 성장관리구역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역(2028.11.19까지) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보: 동일 채무로 인해 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있어, 해당 부동산의 가치 변동이 본 건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기계기구 관련 불확실성: 일부 기계기구는 감정평가에서 제외되거나 소재 불명으로, 매각 이후 인수 시 정확한 상태 및 가치 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 누읍동에 위치한 위험물저장 및 처리시설을 포함한 복합 산업 시설입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건축물을 보유하고 있어 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 복합적인 토지 이용 규제 등은 투자 전 반드시 면밀하게 검토해야 할 사항입니다. 말소기준권리 외 다수의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인의 권리 관계는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오산시 일반공업지역 내 대규모 공장 부지로, 산업 시설 입지로서의 잠재력이 높습니다.

* 경매 특성상 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

* 전체 건물 매각으로, 부동산 활용 및 재구축을 통한 부가가치 창출이 기대됩니다.

* 향후 토지 거래 허가 구역 지정 해제 시 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금(0원)을 제외하고, 권리 분석, 물건 현황, 주변 시세, 향후 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 10,964,327,600원을 기준으로, 현재로서는 인수될 법적 부담이 크지 않다고 판단될 경우, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건에 대한 추가적인 조사(현장 방문, 건물 상태, 기계기구 현황, 주변 시세 등) 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.