나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54832 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택,
오피스텔, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 2층 201호로서,

외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 페어글래스 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한),
특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54832 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안산농업협동조합 추정)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 2층201호

용도: 근린상가 (일반음식점)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 내 2층 201호

외벽: 석재붙임 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 페어글래스 창호 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.585㎡ (약 7.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.99㎡ (약 34.78평)

건물지분: 114.99㎡ (약 34.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 852,000,000원

1.6. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택, 오피스텔, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

- 교통상황: 차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

- 이용상태: 근린생활시설 (일반음식점)

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태 등: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 단독주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 또한, 새솔동행정복지센터가 인근에 있어 공공시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근성이 우수하며, 사업지 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 개발 계획

본 물건이 속한 지역은 송산그린시티 지구단위계획구역 내에 위치하고 있으며, 이는 체계적인 도시 개발이 진행 중임을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 9월 16일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류 등. (말소 예정)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 811,558,906원

3.2. 임차인 현황

임차인: 황태건 (황 )

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 12일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

- 권리분석상 임차인 황 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건은 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있어, 주변 거주민 및 상주 인구를 대상으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 새솔동행정복지센터가 위치하며, 공원 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

새솔동행정복지센터, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주변이 아파트 단지와 오피스텔 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 조사

(외부 지도 서비스 및 검색사이트 조사 결과)

본건 소재지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 시설과 함께 행정복지센터, 공원 등이 위치하고 있어 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

본건은 "토지 별도 등기"가 있다는 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 건물 등기부와 별도로 토지에 대한 소유권, 저당권, 임차권 등 별도의 권리관계가 존재할 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나, 추가적인 비용 지출이 필요할 수 있으므로, 경매 진행 전 반드시 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리관계를 파악하고 위험 요소를 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 황 은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 진행 시 인도명령 등의 절차를 통해 명도가 가능합니다. 다만, 임대차 계약서상 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 추후 배당 과정에서 우선변제권 확보 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 새솔동의 신흥 주거 지역 내에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력을 보유하고 있습니다. 일반음식점 용도로 적합하며, 기본적인 상가 설비를 갖추고 있어 즉시 영업이 가능할 것으로 보입니다.

가장 중요한 고려사항은 '토지 별도 등기'로 인한 잠재적 위험입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사와 법적 검토 없이는 투자가 신중해야 합니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 명도 과정 및 법적 절차를 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

송산그린시티 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지속적인 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 안정적인 배후 수요

주변 대규모 아파트 단지와 오피스텔 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능합니다.

8.3. 상가 활성화 가능성

행정복지센터 및 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 유동인구 흡수 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 852,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 그러나 '토지 별도 등기'라는 중대한 위험 요소를 포함하고 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 결정되기도 하나, 본 물건의 특수성을 감안할 때, 해당 위험에 대한 충분한 이해와 해소 방안 마련 없이는 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 권리관계 분석, 그리고 현장 방문을 통한 실사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.