나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55383 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 247-3 202동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""샘터교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행횟수 및 배차간격 등을 고려시 전반적인 대중교통 이용편의도는 다소 불편시됨.

건물의 구조

2014년 12월 24일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등,
창호 : PVC새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55383 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 247-3 202동 4층402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2014년 12월 24일 사용승인

감정가: 141,000,000원

최저매각가격: 141,000,000원 (추정)

매수신청보증금: 28,200,000원 (최저매각가격의 20%)

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

재매각 여부: 예 (재매각)

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "샘터교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근은 용이한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행 횟수 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 18일 한국주택금융공사 근저당권 (채권액 97,900,000원)입니다.

말소예정: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(등기부상 갑3 임의경매 개시결정 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 없는 것으로 조사되었으나, 임대차 관련 사항은 '임대미상임'으로 표기되어 있습니다.

주의사항: 비록 인수 보증금이 없는 것으로 조사되었으나, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 실제 점유자 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 농경지가 분포하고 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다. 비교적 신축인 "헤르만하우스남양"(2020년 준공) 등의 최근 거래 사례를 보면, 지역 내 신축 및 현대화된 주거 시설에 대한 수요가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 2014년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호로, 비교적 신축급에 해당합니다.

내외부 마감: 외벽은 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 창호로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 본건 토지는 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 시 유찰되었던 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. (예: 명도 난항, 추가 공사 비용 발생 가능성 등)

대중교통 접근성: 인근 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의도가 다소 떨어진다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 존재 여부: 물건지 주변 반경 1km 이내 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등) 존재 여부는 별도로 조사 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2014년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 유의해야 하지만, 최근 인근 신축 건물의 실거래가가 감정가를 상회하고 있는 점은 긍정적인 요소입니다. 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있으며, 다만 대중교통 불편 및 일부 토지 이용 제한 사항은 감안해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 비교 우위: 감정가 1.41억 원 대비, 2020년 준공된 "헤르만하우스남양"의 66.97㎡ (약 20.26평) 거래 사례가 2.55억 원에 달하는 등, 신축급 주거 시설에 대한 높은 시장 가치를 확인할 수 있습니다. 본건은 준공연도가 상대적으로 신축급에 속하므로, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회로 판단됩니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

건축 연도: 2014년 준공으로, 주택 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

충분한 토지 지분: 106㎡의 토지 지분은 주거용 건부지로서 적정한 수준을 확보하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근(2026년 5월-7월) "헤르만하우스남양"(2020년 준공)의 66.97㎡(약 20.26평)는 2.55억 원, 79.60㎡(약 24.08평)는 2.25억 원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,258만 원 ~ 934만 원 수준입니다.

"민성주택"(1988년 준공)의 55.08㎡(약 16.66평)는 7,300만 원에 거래되어 평당 약 438만 원 수준입니다.

본건의 건물 전용면적은 59.35㎡ (약 17.95평)입니다.

가격 고려사항:

감정가: 141,000,000원

2017년 내부 이전 등기 거래가: 165,000,000원

본건은 2014년 준공으로, 2020년 준공 건물보다는 낮지만 1988년 준공 건물보다는 높은 시세가 형성될 것으로 보입니다. 신축급(2020년)의 평당 1,200만 원 이상 시세를 고려하되, 본건의 준공 연도(2014년) 및 재매각 물건임을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

추정 입찰가 산정:

건물 면적 17.95평을 기준으로, 평당 800만 원 ~ 1,000만 원을 적용하면 약 1.44억 원 ~ 1.80억 원 범위가 산출됩니다.

2017년 내부 거래가 1.65억 원 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가(1.41억 원) 대비 10%~20% 이상의 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

최종 제안:

주변 시세, 본건의 재매각 특성, 2017년 내부 거래가 등을 종합적으로 고려하여, 1억 6천만 원 ~ 1억 7천만 원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.