나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55466 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호외 7세대로서,
외 벽 : 치장 벽돌 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 \
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55466 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-115 예담빌 2층202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대주택)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO (마스킹 처리)

총채권액 (등기부채권총액): 2,012,291,430원

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

대상물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 일반적인 수준입니다.

대상물건은 남측으로 노폭 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복자유치원, 큰솔유치원), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 18일 접수된 주식회사풀잎대부의 근저당권 (채권금액: 840,000,000원)입니다.

본 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 부분은 정보 없음)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 석민호 (2021-01-11)

* 근저당권: 주식회사풀잎대부 (2021-01-18, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 양치호 (2025-03-27, 140,000,000원) - 전입일자 2021-03-15, 확정일자 2021-02-04. 대항력이 없습니다.

* 가압류: 주식회사에스엠디자인건설 (2024-09-09, 900,000,000원)

* 임의경매: 양천신용협동조합 (2025-04-08, 730,685,981원) - 본 사건의 경매개시결정 (수원지방법원 2025타경55466)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-25)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-05-08, 132,291,430원)

* 압류: 수원시 (2025-08-05)

임차인 양치호는 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

대상물건은 서호중학교 북서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권은 주거 위주로 형성되어 있으며, 역세권이나 상업 중심지보다는 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설 접근 가능.

* 교육시설: 서호중학교 인근, 복자유치원, 큰솔유치원 등 인접.

* 건물 편의시설: 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.

* 건축 연도: 2020년 12월 30일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다양한 지역 지구 및 구역 지정으로 인한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. (가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등)

* 등기부 채권 총액이 20억 원 이상으로 높아, 원 소유자의 채무 부담이 매우 컸던 것으로 판단됩니다.

* "공동담보" 물건으로, 다른 담보물건과의 관계에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

주거 지역 내에 위치하며 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

권리 분석상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 감정가(158,000,000원) 대비 실거래가 또는 유사 물건 시세가 현저히 낮은 것으로 분석됩니다.

예시로 제시된 "보화빌라"(68.88㎡, 2002년식)는 130,000,000원에, "동명그린맨션"(59.52㎡, 1995년식)은 165,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건(30.12㎡, 2020년식)의 면적과 비교할 때, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 유사 다세대주택의 거래 금액 및 면적을 고려했을 때 본건의 시장 가치는 약 83,500,000원 ~ 96,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 158,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 하며, 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

투자를 고려한다면, 시장 추정가격을 상회하지만 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 희망가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 법원 최저 매각 가격부터 시작하여 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.