나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55202 [1] 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 ""중동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 중 제2층 제201호 외 16개호로서,

외벽: 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(근린생활시설 및 다세대주택) 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화
환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경
관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)~(6)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 본건 평가사례 및
조사시점 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

물건 비고

1. 목록 1~6 은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이며, 임차인 이영택이 (옥탑 801호 : 보증금 15,000,000, 차임 250,000 / 임대차기간 2024.05.20.~2026.05.19. / 전입일자 2024.05.22. / 확정일자 무 / 배당요구일자 2025.06.02.)로 권리신고한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 수원지방법원 2025타경55202 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 2층 201호

용도: 근린상가 (현황 다세대주택 이용 중)

감정가: 104,000,000원

토지 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

토지 지분: 17.0904㎡ (약 5.17평)

건물 면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물 지분: 43.35㎡ (약 13.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 07월 06일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 7층 중 제2층 제201호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 소재하는 "중동사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형이며, 본건은 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 07월 27일 접수된 디에스디자산관리대부의 근저당권 (채권최고액 1,300,000,000원)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리나 채무는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 다음 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: ZHENGTAIHAO

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-03-29

대항력: 없음

* 임차인: 이신숙

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-29

확정일자: 2021-03-11

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 없음

* 임차인: 이영택 (옥탑 801호)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

임대차기간: 2024.05.20. ~ 2026.05.19.

전입일자: 2024.05.22.

확정일자: 없음

배당요구일자: 2025.06.02.

특이사항: 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용 중임.

상기 임차인 이영택은 전입일자(2024.05.22.)가 말소기준권리(2018.07.27.)보다 늦고 확정일자가 없으므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않고 배당을 통해 변제받아야 하나, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. (주의: 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 실제 명도 진행 시 고려 필요)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 중동 지역은 "중동사거리"를 중심으로 주거용 건물(다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있으며, 인근에 학교와 관공서 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

관광특구, 중점경관관리구역 등 지역 지정 사항은 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설: 주거 밀집 지역 및 근린생활시설 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 환경: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경: 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 상가 시설이 혼합되어 있어 주거 및 상업 활동이 모두 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 또한 옥탑 부분을 주거용으로 사용하고 있어, 건축물대장상 위반 건축물 등재 및 관련 법규 위반에 따른 행정 처분 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인 명도: 비록 대항력은 없는 것으로 판단되나, 임차인 이영택이 2026년 5월 19일까지 거주하고 있어 명도 과정에서 시간 소요 및 협의가 필요할 수 있습니다.

미납 관리비 및 공과금: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 인수하지 않는다고 명시되어 있지 않은 미납 관리비, 공과금 등이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 중동에 위치한 복합 용도 건물(근린생활시설 및 다세대주택)의 일부입니다.

"중동사거리" 인근으로 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며, 상권 또한 안정적인 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깔끔한 편이나, 건축물 현황과 공부상 내용의 불일치(용도 미준수, 옥탑 무단 점유 등)는 잠재적 리스크 요인이므로 명확한 확인 및 대비가 필요합니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 현황 임차인과의 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

"중동사거리" 역세권(예상) 및 상업 중심지에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 높은 활용도와 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

일반상업지역, 관광특구 등으로 지정된 지역의 특성상 장기적인 도시 개발 계획에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

기타 인수되는 권리 없음.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 실제 상태, 잠재적 리스크(용도 불일치, 위법 건축물 가능성), 명도 난이도, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 동종 물건의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 분석 등 추가적인 조사가 필수적입니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80%~90% 범위에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.