나이스옥션 법원경매 수원 2025타경986 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 19개호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 등
창호 : 알루미늄샷시 등임.

이용상태

각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 2019.05.07자 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경986 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10, 더하우스 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 113,200,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적

* 토지면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '세곡초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 대중교통사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 김미선 (2019-01-02)

* 근저당권 (말소기준권리): 하나은행 (2019-02-27, 1,308,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전: 이수경 (2019-05-22)

* 임의경매: 하나은행 (2025-03-11, 1,052,900,568원) - 말소 예정 (본건 경매)

* 압류: 동수원세무서장 (2026-02-25) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,308,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입일자: 2022-01-11

* 확정일자: 2024-04-13

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 분석)

* 최근 2026년 3월~7월 사이 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석함.

* 권선하우스 (2019년식, 42.85㎡): 195,000,000원 (약 4,550,525원/㎡)

* 투데이 (2021년식, 50.98㎡): 197,000,000원 (약 3,864,260원/㎡)

* 제이빌 (2023년식, 75.82㎡): 350,000,000원 (약 4,616,994원/㎡)

* 본건의 건물면적은 18.09㎡ (약 5.47평)으로, 전용면적 기준 약 386만원 ~ 462만원/㎡의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음.

* 본건의 감정가는 113,200,000원으로, 면적당 약 6,257,599원/㎡에 해당하며, 주변 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

4.2. 시장 동향

* 최근 거래된 사례들은 신축 또는 비교적 연식이 짧은 다세대주택으로, 도시형생활주택으로서의 수요가 있음을 시사함.

* 원룸형 소형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물임.

* 본건은 2층 201호이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 전면 석재판 마감.

* 내벽은 페인팅, 창호는 알루미늄샷시 등으로 마감되어 있음.

* 건물은 2018년 준공되었음.

5.2. 내부 설비

* 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 완비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됨.

* 비행안전구역 지정으로 인해 건물 높이 제한 등이 있을 수 있으나, 현 건물의 층수(5층)상 큰 문제는 없어 보임.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 본건 주변은 주거, 상업, 교육시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호함.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설물은 확인되지 않음.

6.3. 기타 사항

* 건물 이용 상태는 도시형생활주택(원룸형) 20세대임.

* 임대관계는 미상이나, 명확한 임차인 현황이 파악되었고 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

* 2019.05.07자로 민간임대주택으로 등록된 이력이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 건물 연도(2018년)가 비교적 최신에 속하며, 기본적인 설비가 갖추어져 있어 거주 및 임대 목적으로 활용 가능함.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없음.

* 다만, 감정평가액이 주변 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주택의 안정적인 임대 수요 기대.

* 도시형생활주택으로서의 실거주 또는 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 말소되는 권리 및 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔함.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건 면적(18.09㎡) 기준 386만원 ~ 462만원/㎡의 시세가 형성되어 있음.

* 이를 바탕으로 추정한 시장 가격대는 약 70,000,000원 ~ 83,600,000원 범위로 예상됨.

* 감정가(113,200,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 85,000,000원 (팔천오백만원)으로 제안함. 이는 시장 가격대를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.