나이스옥션 법원경매 수원 2025타경942 [1] 경기도 화성시 병점동 OOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소제 ""안화초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
학교, 관공서, 상업용 및 업무용건물, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 7층 701호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 돌붙임..
내 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 타일마감.
창 호 : 알루미늄샷시창호임.

이용상태

주자창 및 위반건축물인 구분건물(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 승강기, 소방설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 자동차관련시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

4면 가로획지로서 북서측, 북동측, 남동측, 남서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(태안지구), 주차장, 중로3류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(2021-01-15)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 주차장시설이나 현황 주차장 및 위반건축물인 구분건물(주거용 오피스텔)로
이용중인 바 경매진행 및 입찰참여시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각(100분의80)임.
2. 본 건은 공부상 주차장시설이나 10여개의 불법 주거시설이 설치되어 있는 상태이고, 현황 주차장 및 위반건축물인 구분건물(주거용 오피스텔)로 이용중임.
3. 전유부분 중 서측일부가 관계행정청에 위반건축물[건축산업과-39154(2015.12.23.)호,건축법 제19조(용도변경)위반, 무단용도변경 면적 : 868㎡]로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경942 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 846 태안프라자 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 976,000,000원

토지 면적: 498.79㎡ (약 150.9평)

토지 지분: 399.032㎡ (약 120.7평)

건물 면적: 2639.25㎡ (약 798.4평)

건물 지분: 2111.4㎡ (약 638.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (80/100 지분)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

물건의 입지 조건

* 위치: 경기도 화성시 병점동 소재 안화초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변에 아파트, 학교, 관공서, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 상태: 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현재는 자동차 관련 시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 북서측, 북동측, 남동측, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(태안지구)으로 지정되어 있으며, 주차장, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과

* 말소 기준 권리: 등기부 상 '을27' (화성시동부출장소 압류, 2017.10.18.)을 말소 기준으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약 상 '을5' 주택임차권 (백정우, 보증금 20,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 '을5' 임차권을 제외한 대부분의 권리(압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자: 윤OO (임의경매 신청 채권자)

* 임차인 현황:

* 김성천: 보증금 25,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음. (등기부 상 말소 처리)

* 김찬배: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 백정우: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (등기부 상 '인수' 처리)

* 이희철: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로 추가 부담 가능성 있음)

* 최승필: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

4. 상권분석

상권 분석

* 주변 환경: 안화초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장 및 차량 접근성이 양호하여 고객 접근성은 보통입니다.

* 용도 및 현황: 공부상으로는 주차장 시설이나, 현재는 불법 주거 시설이 설치된 위반건축물인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 상업적 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

생활 정보

* 편의시설: 안화초등학교가 인접해 있으며, 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인

* 지분 매각 (80%): 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 위반건축물: 공부상 주차장 시설이나 10여 개의 불법 주거시설이 설치되어 있으며, 868㎡ 면적이 건축법 위반으로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 법적 위험을 수반합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 백정우 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 초기 투자 비용이 증가합니다.

* 보증금 미상 임차인: 이희철 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 추가적인 임차인 관련 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 직접적으로 언급된 혐오시설은 없으나, 물건의 현황(불법 주거시설 등) 자체가 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 9억 7천 6백만원입니다. 입지 자체는 학교와 상업시설이 인접하여 양호한 편이나, 80% 지분 매각, 불법 주거시설을 포함한 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 인수 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 위반건축물 문제는 법적 제재 및 원상복구 비용 발생 가능성이 높아 투자 결정 시 심도 있는 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 화성시 병점동 지역의 오피스텔로서, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 및 정상화 시, 물건의 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정

본 물건은 현재 시세 정보가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 제공된 감정가를 기준으로, 물건의 특성 및 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 976,000,000원

* 주요 리스크: 지분 매각(80%), 위반건축물(868㎡), 대항력 있는 임차인 인수(백정우, 보증금 20,000,000원).

* 규정상 '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 위험 조정 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

* 적용 리스크 할인율: 지분 매각 및 위반건축물의 심각성을 고려하여, 감정가 대비 35%의 할인율을 적용한 위험 조정 가치를 산정합니다.

* 위험 조정 가치 = 976,000,000원 * (1 - 0.35) = 634,400,000원

* 예상 입찰가 = 위험 조정 가치 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 634,400,000원 - 20,000,000원 = 614,400,000원

따라서, 규정상의 계산 방식에 따른 예상 입찰가는 약 614,400,000원입니다.

단, 이는 시장 상황, 물건의 정확한 현황, 법적 검토 결과 등에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 보수적인 접근이 권장됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인 이희철의 보증금 미상 부분에 대한 추가적인 위험 부담도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.