나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54810 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 10층1026호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 '금곡동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 호매실더리브스타일 오피스텔 내에 소재함. 본건 주위는 '호매실택지개발지구' 내 상가지대로서 주변과 인근으로 근린생활시설과 업무시설(오피스텔), 판매시설, 공공시설, 숙박시설, 대형마트 등이 혼재하며, 남측 길건너편으로 소재한 황구지천 주변으로 산책로와 공원이 조성되어 있음.

교통상황

본건 지하주차장까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 일반버스와 직행버스 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 2021년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 10층 1026호로서,
외벽은 석재 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시창호임.

이용상태

원룸 오피스텔 구조임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 도시가스 공급시설, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 평탄한 지세에 대체로 사다리형태로 연면적 29,496.28㎡ 오피스텔과 근린생활시설 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측과 북서측으로 각각 금곡로196번길과 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)·중로2류(폭 15m~20m) 접함, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 한석진)로부터 2026.06.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경54810 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 10층1026호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

건물지분: 30.33㎡ (약 9.17평)

※ JSON 데이터 상의 전용사용면적(excluUseAr)은 약 36.76㎡ ~ 37.05㎡(약 11.12평 ~ 11.21평)입니다.

1.3. 건물 정보

준공일: 2021년 2월

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 10층 1026호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 '금곡동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, '호매실택지개발지구' 내 상가지대에 속합니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 판매시설, 공공시설, 숙박시설, 대형마트 등이 혼재되어 있으며, 남측 길 건너편 황구지천 주변으로 산책로와 공원이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

건물 내 지하주차장으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 및 직행버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 소로3류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 12일 인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 한 )

* 보증금: 188,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 21일

* 확정일자: 2022년 03월 02일

* 배당신고일자: 2023년 06월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서 제출됨.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5: 소유권이전 (이상수, 매매 금188,361,000원)

* 을1: 주택임차권 (한석진, 금188,300,000원) - 말소

* 갑6: 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (강서구) - 말소

* 갑8: 압류 (미추홀구) - 말소

* 갑9: 압류 (국) - 말소

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 188,300,000원) - 말소

총 등기부채권액: 188,300,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 호매실 택지개발지구는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 주변에 대형마트와 공공시설 등도 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 이용 현황

원룸형 오피스텔로 주로 개인 이용객을 대상으로 하는 임대 및 거주 목적의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

2021년 2월에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 철근콘크리트 구조입니다. 개별난방, 도시가스, 급배수, 위생, 승강기, 공동현관 무인경비 시스템 등 현대적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 주변 시설

단지 인근에 금곡동 행정복지센터가 있으며, 남측으로 황구지천 산책로와 공원이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대형마트 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 6월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없을 가능성을 높이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 구체적인 내용을 면밀히 재확인해야 합니다.

6.2. 최근 거래가 하락 가능성

최근 매매 정보에서 2026년 5월 18일에 160,000,000원에 거래된 사례가 확인됩니다. 이는 감정가(181,000,000원) 및 2025년 거래가(185,000,000원) 대비 하락한 수치로, 시장 상황 변화 또는 특정 물건의 사정으로 인한 것일 수 있으므로 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 호매실지구 내에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주변 환경이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래가 하락 사례가 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 호매실 택지지구 내 상업지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계 명확: HUG 확약서로 임차인 보증금 인수 부담이 해소되었습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 용이하며, 황구지천 산책로와 공원 등 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3년간 유사 면적(약 36.76㎡ ~ 37.05㎡)의 오피스텔 매매가는 160,000,000원에서 185,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 10층으로 층수가 유리한 점을 고려할 때, 감정가(181,000,000원)를 상회하는 가격도 고려될 수 있으나, 최근 거래가 하락 사례(160,000,000원)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세와 층수, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 175,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

※ 위 예상 입찰가는 현 시세 및 공개된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.