나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55344 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 7-114 나동 5층518호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 ""고색고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제518호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 소로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역(고색고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고색중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않은 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55344 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 7-114 나동 5층518호

용도: 아파트

감정가: 84,400,000원

토지면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

토지 지분: 17.225㎡ (약 5.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

건물 지분: 22.285㎡ (약 6.74평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (전체 면적의 50%)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 "고색고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층 건물 내 제518호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있으며, 현재 아파트로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

2.4. 토지 현황 및 인접 도로

본건 토지는 인근 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임. 본건 서측 및 남측으로 소로변의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 2월 3일 접수된 수원농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 가압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 50,755,263원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (존재 여부는 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임.

※ 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 점유 관계 및 실제 권리 내용을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지, 근린생활시설, 고색고등학교, 고색중학교 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함. 농경지가 혼재되어 있어 일부 지역의 개발 가능성도 존재함.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 1, 2류 도로에 접해 있음.

상대보호구역(고색고등학교, 고색중학교), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역(2, 3종), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법률에 따른 이용 및 행위 제한이 존재함.

주변 지역에 대해 조사한 결과, 전통적인 의미의 혐오시설은 파악되지 않았으나, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정에 따른 영향은 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

본건이 속한 연안아파트는 1986년 9월 29일 사용승인되었으며, 총 3개동, 190세대로 구성됨. 최고층은 5층이며, 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있음.

5.2. 본 물건 상세

나동 5층 518호이며, 전용면적은 44.57㎡ (약 13.48평)임. 토지 지분 면적은 17.225㎡ (약 5.21평)으로, 전체 토지 및 건물 면적의 50%를 차지함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(50%)만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 재산권 활용에 제약이 따르며, 공동 소유자 간의 원활한 협의가 필수적임.

6.2. 공유자 우선매수권

법률에 따라 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어, 낙찰 후에도 해당 권리 행사에 따른 영향이 있을 수 있음. 또한, 우선매수권 행사 시 반드시 기한 내 보증금을 제공해야 하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없음.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 권리 관계 확인 및 명도 과정에 대한 추가적인 검토가 필요함.

6.4. 토지 이용 규제

비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 관련 법규에 따른 고도 제한 및 소음 관련 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트 지분 매각 건으로, 완전한 소유권 취득이 아닌 지분 취득이므로 공동 소유자와의 협력 및 합의가 매우 중요합니다. 공유자의 우선매수권 존재는 입찰 과정에서의 변수가 될 수 있으며, 지분 매각의 특성상 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편이나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권, 임대 관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 가치 평가

감정가 84,400,000원과 최근 실거래가(전체 148,000,000원 ~ 160,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 50% 지분 가치는 약 74,000,000원 ~ 80,000,000원으로 추정됩니다. 공유자 우선매수권 행사 및 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

주변의 농경지 개발 잠재력 및 지역 발전 추이를 고려하여 장기적인 관점에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사의 가능성, 그리고 임대 관계의 불확실성 등을 고려할 때 보수적인 입찰 전략이 필요합니다. 감정가 84,400,000원을 기준으로, 최근 실거래가의 50% 수준(약 74,000,000원 ~ 80,000,000원)을 참고하여 투자 가치를 산정하고, 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 개별 물건의 특성, 경쟁 상황, 공유자 우선매수권 행사 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.