나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55185 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 9층915호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ""지하철1호선 세마역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 세
마역 인근 상업업무용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택(아파트)단지등이 소재하는
지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 세마역등이 소재하는등
제반교통상황은 대체로 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물내 제9층 제915호 로서,
외벽:석재붙임,몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배, 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

오피스텔 1개호 이용중임.
(※탐문조사결과 본건은 복층형구조로 조사되었으나 내부구조 및 상태는 재확인이 요구되오
니 참고하시기 바랍니다)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 대로, 남동측 및 동측으로 중로의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭35m~40m)(주간선도로)(접
합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(
전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 복층형구조로 조사되었으나 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됨.
2. 주택도시보증공사(임차인 이정준)로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55185 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 9층915호

1.2. 물건 상세 정보

용도: 오피스텔

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 129,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.2378㎡

건물면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물 지분: 19.0014㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물

본 물건은 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 세마역 인근의 상업업무용 건물, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택(아파트) 단지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 제9층 제915호이며, 2020년 8월 20일 사용승인을 받았습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 세마역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 대로, 남동측 및 동측으로는 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 이정준

보증금: 146,370,650원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 27일

확정일자: 2021년 12월 14일

배당신고일자: 2024년 01월 04일

조사된 임차인 이정준은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준권리는 2023년 03월 03일 접수된 인천세무서장의 압류(갑4)입니다.

이 외 등기부 현황은 다음과 같습니다.

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-10-16)

- 을1: 주택임차권 (이정준, 146,370,650원, 말소예정)

- 갑3: 소유권이전 (2021-12-27)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 154,336,238원, 2025-03-20 접수)

3.3. 인수 권리 및 보증금

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 이정준은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 세마역 인근은 역세권의 특성을 가진 상업업무용 건물, 근린생활시설, 오피스텔, 그리고 주거용 아파트 단지가 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준하며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 세마역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 교통 환경이 우수합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검토)

주변 지역은 주로 상업시설, 업무시설, 주거시설로 구성되어 있으며, 현장 조사 및 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건과 인접하거나 이에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 및 상태

조사 결과 본건은 복층형 구조로 조사되었으나, 내부 구조 및 정확한 상태는 현장 재확인이 필요합니다. 이는 활용도나 수리 필요성 등에서 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

임차인 이정준에 대해 주택도시보증공사(HUG)로부터 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하겠다는 내용으로, 보증금 인수 부담은 없으나 HUG와의 채권 정리 과정에서 발생할 수 있는 특이사항은 없는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

건물 면적(19.00㎡)은 제공된 JSON 데이터의 전용면적(22.18㎡)과 차이가 있어, 실제 면적을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

세마역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 투자 및 실거주 가치가 있습니다. 권리분석 상 인수해야 할 임차보증금이 없고, HUG 인수조건 변경으로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 상태입니다. 다만, 복층 구조의 내부 상태와 HUG 관련 확약서 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 세마역 인근으로 탁월한 교통 접근성.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없어 보증금 인수 부담 없음.

* HUG 조건 변경: 채권 정리를 통해 경매 절차 진행의 안정성 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 129,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(22.18㎡)의 거래 사례는 2025년 3월 110,000,000원, 2025년 11월 120,000,000원에 형성되었습니다.

본건은 건물 면적이 19.00㎡ (약 5.75평)으로, 이를 최근 시세(22.18㎡ 기준 ㎡당 약 541만원)로 환산하면 약 102,790,000원 수준입니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 기반으로 접근하는 것이 합리적입니다.

복층 구조라는 장점은 있으나, 내부 상태 확인이 필요하며 HUG 관련 특이사항도 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 시세 하단인 100,000,000원에서 상단인 110,000,000원 사이, 혹은 복층 구조의 가치를 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.