나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54877 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 23-20 송산파크빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ""탑동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량 진출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 경사지붕 지상 5층건물내 3층 303호로서
외벽 : 몰탈 위 페인트 및 벽돌 및 일부 석재 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대 주택으로 이용중임
(별첨 ""건축물현황도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스설비, 화재탐지 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 단지형다세대 건부지임

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종
구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책
구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 박휘우)로부터 2026.06.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경54877 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54877 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 23-20 송산파크빌 3층 303호

* 건물명: 송산파크빌

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 3층 303호

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 34.91㎡ (약 10.56평)

* 건물면적: 40.97㎡ (약 12.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역입니다.

차량으로의 진출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박휘우

* 보증금: 179,000,000원

* 전입일자: 2020년 1월 20일

* 확정일자: 2019년 12월 11일

* 배당신고일자: 2023년 10월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 11일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인 박휘우 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 상기 명시된 말소기준권리에 의해 모두 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,270,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 주택 밀집 지역입니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

가까운 곳에 탑동초등학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 현재 다세대 주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형태: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 단지형 다세대 건부지입니다.

* 인접 도로: 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역에 해당합니다.

또한, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 내용이 변경될 가능성은 낮으나, 모든 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 탑동 소재 도시형생활주택으로, 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인 박휘우 씨가 대항력을 포기하고 HUG의 확약서에 따라 보증금 일부를 받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 하여, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없다는 점입니다.

군사 관련 구역 지정 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있으나, 주택으로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담 없음: 박휘우 씨의 보증금 179,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아, 순수하게 부동산 가치에 대한 투자로 접근 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 156,000,000원이며, 건물 면적은 40.97㎡ (약 12.38평)입니다.

최근 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 13일 거래된 네오빌(2017년 준공, 49.25㎡)이 193,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 3,918,000원의 시세를 적용하면, 본 건의 시세는 약 160,500,000원으로 추정됩니다.

임차인 박휘우 씨의 보증금 179,000,000원은 인수 대상이 아니므로, 이를 제외한 금액으로 낙찰가격을 산정할 수 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 165,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.