나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55065 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남서측 인근에 위치하는 구분건물
(대원빌라) 제3층 제302호로서, 부근은 공동주택, 로변 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재
하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 간선도로(서부로) 및 노선버스정류장 등이 소재하여
제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서,
(사용승인일자 : 2003. 10. 22)
외벽: 몰탈위페인팅 및 드라이비트마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 칼라알미늄샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니(일부확장) 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방보일러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 인접토지 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 15미터의 2차선포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55065 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 801-10 대원빌라 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지 면적: 41.11㎡ (약 12.43평)

* 건물 면적: 74.80㎡ (약 22.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일자: 2003년 10월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 공동주택, 로변 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 간선도로(서부로) 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 남측으로 폭 약 15미터의 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5, 80,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리 (을10, 을11, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 200,369,288원입니다.

* 인수되는 권리: 권리상 인수되는 사항은 없습니다. 다만, 아래 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* * 보증금이나 차임 등 임대 조건이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 로변으로 상가주택들이 있어 일부 상업 기능이 있으나, 대규모 상업 지구는 아닌 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '탑동초등학교'가 인근에 소재하여 자녀의 통학이 용이한 편입니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

* 건축 연도: 2003년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 23년이 경과하여 건축물 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 이러한 규제 사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 군사시설 관련 구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 탑동초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 분석되나, 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건축 연도가 2003년임을 감안할 때, 향후 건물 관리에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 탑동초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. (단, 임차인 확인 필수)

* 시세: 감정가 대비 주변 시세 변동 가능성을 검토해볼 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 연식(2001~2002년식)의 16.6~16.8평형 다세대주택이 148,000,000원 ~ 153,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 88만원 ~ 92만원 수준입니다.

* 더 신축(2017년식)의 14.9평형 다세대주택은 193,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 130만원 수준입니다.

* 본건의 면적은 74.80㎡ (약 22.63평)이며, 사용승인일자는 2003년 10월 22일입니다.

* 본건의 감정가는 191,000,000원으로, 이는 평당 약 84.3만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식 주택의 거래가 최저가 수준과 유사하며, 신축 주택의 거래가 대비로는 낮은 편입니다.

* 본건의 면적이 비교 사례 주택들보다 넓은 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 권장 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.