나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55086 [1] 경기도 오산시 가수동 113 가수주공아파트 109동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 가수동 소재""오산초등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 ""오산역""이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 피.씨조 피.씨판지붕 5층건내 제5층 제504호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 아프팔트 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 등임.
기호(2) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55086 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 가수동 113 가수주공아파트 109동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 48.07㎡ (약 14.5평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전용면적): 39.66㎡ (약 12.0평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에치에스대부주식회사

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 오산시 가수동 소재 "오산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 12월 19일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 등기부등본 상 을구의 근저당, 전세권 및 갑구의 압류, 임의경매 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 후 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로 지상권 개요에 대한 별도 정보는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 주위 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오산역 인근의 다양한 상업시설 이용도 가능합니다.

2.4. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 오산초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통편의: 노선버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 1호선 오산역을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

2.5. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 P.C조, P.C판지붕 5층 건물 내 제5층 제504호입니다.

* 외벽 및 창호: 몰탈위 페인팅 마감, 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 건축물 사용 승인일: 1990년 10월 05일입니다.

* 전용면적: 39.66㎡ (약 12.0평)입니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로, 중로 등의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 토지거래허가구역: 가장 중요한 제한사항으로, 본 건 토지는 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 향후 매매 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

2.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 가장 큰 리스크 요인으로, 향후 거래 시 허가 절차가 필요하며, 이로 인해 거래가 제한되거나 지연될 수 있습니다.

* 노후화: 1990년에 사용 승인된 아파트로, 단지 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 없으나, 주위 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

3. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 가수동에 위치한 가수주공아파트 109동 5층 504호로, 감정가는 1억 5천 6백만원입니다. 아파트로서 기본적인 주거 요건을 갖추고 있으며, 오산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 오산역이 근거리에 위치하여 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 소유권 이전 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 점이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 1990년에 건축된 아파트로 노후화로 인한 관리 측면도 고려해야 합니다.

4. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

* 교육 환경: 오산초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 교통 편리성: 오산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 5천 6백만원으로 책정되어 있습니다. 인수되는 권리 부담이 없고, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 토지거래허가구역 지정이라는 제약과 아파트 노후화 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 금액을 중심으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.