나이스옥션 법원경매 수원 2025타경882 [1] 경기도 화성시 안녕동 270 엠디센터프라자 1동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 근린상가, 아파트 단지, 단독주택 및 다가구주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 제1층 제112호 외 2개호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 내부인테리어 마감 등
창호: 샷시 페러그라스창임.

이용상태

기호(1)~(3) 공히 제1종 근린생활시설로서 기호(1),(2)는 각각 소매점(기호(1)은 휴대폰 매장, 기호(2)는 보험을 봄봄), 기호(3)은 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형인 인접지와 등고평탄한 토지로서, 현황 '근린생활시설건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안녕동 270 :근린상업지역, 지구단위계획구역(태안3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
안녕동 270-1: 근린상업지역 , 지구단위계획구역(태안3지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(4구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

소매점(보험을 봄봄)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경882 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 안녕동 270 엠디센터프라자 1동 1층 112호

* 용도: 근린상가

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

* 토지 지분: 15.1217㎡ (약 4.57평)

* 건물 면적: 42.72㎡ (약 12.92평)

* 건물 지분: 42.72㎡ (약 12.92평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 1층 112호 (외 2개호). 외벽: 화강석 붙임 마감. 내벽: 몰탈위 내부 인테리어 마감. 창호: 샷시 페러그라스창.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 공부상 차이: 없음

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 105,000,000원

* 주의사항: 현재 소매점(보험을 봄봄)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 근린상가, 아파트 단지, 단독주택 및 다가구주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역(태안3지구), 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됩니다.

* 안녕동 270-1 필지의 경우, 역사문화환경보존지역(3구역, 4구역)에도 포함되어 있어 향후 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 인접 도로: 북동측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2023-10-23 접수, 채권최고액 1,920,000,000원).

* 본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 '말소' 처리되어 있으며, 경매 절차를 통해 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 7,710,919,666원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 현재 물건은 소매점(보험을 봄봄)으로 이용 중입니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 법적 인수 여지가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 명확한 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 (현재 이용 상태)

* 본 건물은 제1종 근린생활시설로, 현재 1층 112호는 소매점(보험을 봄봄)으로 이용 중입니다.

* (참고: 건물 전체로는 기호(1) 휴대폰 매장, 기호(2) 보험을 봄봄, 기호(3) 사무실로 이용 중입니다.)

4.2. 주변 상권 특성

* 주변 지역은 근린상가, 아파트 단지, 주택가 등이 혼재된 상권으로, 해당 상가의 주요 고객층은 배후 주거 단지의 주민들일 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 근린 상권 수요를 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 주변 편의 시설: 안녕초등학교가 남서측 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지, 주택가, 공원 등 다양한 편의 시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현황으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 보이나, '을2-1', '을2-2'와 같은 2번 근저당권 가처분 등은 권리 내용을 최종 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다. (본건의 경우 모두 말소 처리되어 있습니다.)

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역(3구역, 4구역) 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임차인 보증금 및 차임 미상: 현황 조사 시 명확한 임대차 관계 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려 사항이 있을 수 있으므로, 전문가와 함께 추가적인 분석이 필요합니다.

* 미상 임대료: 현재 소매점(보험을 봄봄)으로 이용 중이나, 정확한 임대 수익률 및 향후 임대 가능성을 파악하기 위한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 안녕동에 위치한 근린상가로, 안녕초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 근린상업지역으로 상권 형성 잠재력이 있습니다.

등기부상 권리관계는 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 및 유동화 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 특히 임대료가 미상인 경우, 실제 점유자 및 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다. 역사문화환경보존지역 및 비행안전구역 등 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 근린 상권 배후지 (아파트, 주택 단지) 보유.

* 대로변에 인접하여 차량 접근성 및 가시성 우수.

* 건물 구조 및 설비는 제공 정보 기준 양호.

* 권리 관계 정리가 명확할 가능성이 높음 (말소기준권리 후순위 다수).

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산출 및 최적의 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

입찰가 결정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 본 물건의 예상 임대 수익률 분석 (실제 임대료 확인 필수).

* 명도 소요 예상 기간 및 관련 비용 추정.

* 권리 분석 결과에 따른 잠재적 인수 권리 및 위험 요인 평가.

* 현재 감정가는 105,000,000원이나, 이는 특정 시점의 평가이므로 현재 시장 상황을 반영한 재평가가 필요할 수 있습니다.

* 특히, 임차인 현황의 미상 정보와 유동화 물건이라는 특성을 감안하여, 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 상황에 따라 추가 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.