나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55020 [1] 경기도 화성시 능동 1063-3 블리스-인 오피스텔 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 근거리에 위치하며 주위는 각종
근린생활시설 및 오피스텔등이 소재하는 상가지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스승강장이 소재하는등 대중교통상황
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층/지하1층 건중 1층 101호로서
(2018.10.30 사용승인)
외벽 : 석재붙임등 마감등
내벽 : 석고판넬위 페인팅등 마감
창호 : 강화유리등 마감임.

이용상태

근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화설비, 승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔, 제1,2종근린생활시설)건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 중로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭20m~25m)
(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

구분건물 감정평가명세표와 같이 등기부상 면적과 집합건축물대장상의 면적에서 다소
차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 근린생활시설(사무실)로 이용중임.
2. 현황조사시에 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55020 (1)

1.2. 물건 소재지

경기도 화성시 능동 1063-3 블리스-인 오피스텔 1층 101호

1.3. 물건 현황

용도: 오피스텔 (근린생활시설(사무실)로 이용중)

건물 면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

토지 면적: 5.89㎡ (약 1.78평)

감정가: 375,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무 총액: 646,209,098원

1.4. 특이사항

본건은 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 현황조사 당시 공실 상태였음.

2. 입지조건

2.1. 교통

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함. 남동측 및 북서측으로 중로에 각각 접하고 있음.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 상가지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭20m~25m), 중로2류(폭15m~20m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 보존 등기 이후 공유자 전원 지분 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전(매매), 근저당권(말소), 가압류(말소) 등기들이 다수 존재함. 말소기준권리인 안중제일신용협동조합의 근저당권(2019-12-30)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됨. 현재 본건 경매는 경기제일신용협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었음 (2025타경55020).

3.2. 임차인 현황

* (주)선한건설(황한나): 보증금 250,000,000원, 차임 0원. 2019-04-08 사업자 등록. 대항력 없음.

* 황준식: 보증금 0원, 차임 0원. 2024-08-23 전입. 대항력 없음.

3.3. 권리분석 종합

본건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 0원임. 말소기준권리보다 후순위의 가압류 및 근저당 등은 매각으로 소멸될 것으로 보임. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없으나, 임차인 (주)선한건설의 보증금 250,000,000원은 배당 순위에 따라 처리될 것임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 능동 인근 상가지대로, 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재되어 있음. 노브랜드 화성능동점, 하나로마트 능동점, 홈플러스익스프레스 동탄3점 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 용이함.

4.2. 오피스텔 시장 동향

화성시 능동 지역 오피스텔의 경우, 최근 19~20㎡ 내외의 소형 오피스텔이 5천만원 ~ 1억원 수준에서 거래되는 시세가 확인됨. 본건과 동일한 "블리스-인 오피스텔"의 19.3㎡ 매물이 2024년 2월 9,300만원 (10층)에 거래된 사례가 있으며, 2026년 4월 19㎡ 매물이 9,500만원 (7층)에 거래된 사례가 있음. 이를 평당가로 환산 시 약 1,600만원 이상으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 능동고등학교(경기 상위 18%), 능동초등학교(경기 상위 57%), 능동중학교(경기 상위 68%) 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의 시설

차량 진출입 용이, 인근 버스 승강장 이용 가능. 노브랜드, 하나로마트, 홈플러스익스프레스 등 다양한 상업시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있음.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

본건의 감정가는 375,000,000원으로 책정되었으나, 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 9천만원 ~ 1억원 내외로 파악되어 감정가와 시세 간 상당한 차이를 보임. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회이기도 하나, 실제 시장 가치와의 괴리가 클 경우 투자 위험 요소가 될 수 있음.

6.3. 채무 총액

총 채무액이 646,209,098원으로 감정가를 상회하고 있어, 경매 과정에서 유찰이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동의 상가지대에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔임. 능동고등학교 북측에 자리하며 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 편임. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없음. 그러나 현재 확인된 주변 오피스텔 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있는 점이 가장 큰 특징임. 동일 건물 내 소형 오피스텔이 약 9천만원 ~ 1억원 수준에서 거래되는 점을 감안할 때, 약 13.91평의 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 판단됨. 이러한 시세와 감정가의 괴리를 활용한다면 투자 기회를 모색할 수 있을 것으로 보임. 다만, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 능동 지역 상업지구 내 위치, 교통 및 생활 편의성 우수

* 임차인 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 공실 상태로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 괴리로 인한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(45.98㎡, 약 13.91평)과 동일 건물 "블리스-인 오피스텔"의 19.3㎡ 매물이 약 9,500만원에 거래된 사례를 바탕으로 평당가를 산출하면, 약 16,379,310원/평임. 이를 본건 면적에 적용 시 예상 시세는 약 227,777,777원 수준으로 추정됨.

감정가(375,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 차익을 확보하기 위한 보수적인 접근이 필요함. 따라서 예상 입찰가는 산출된 예상 시세 범위인 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.