나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54460 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-7 더세류빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통
상황 보통임.

건물의 구조

2019년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 302호로서,
외벽: 벽돌치장쌓기,석재타일마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 하이샷시창호

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 3필지 일단지 부정형의 토지이고 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 막다른 도로를 통하여 폭 약 6m의 도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 박진일)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 소재지 및 기본 현황

4.

5.

6. 사건번호: 수원지방법원 2025타경54460 (1)

7.

8.

9. 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 346-7 더세류빌 3층302호

10.

11.

12. 용도: 다세대주택

13.

14.

15. 건축물 사용승인일: 2019년 11월 26일

16.

17.

18. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

19.

20.

21. 경매구분: 부동산강제경매

22.

23.

24. 채권자: 주OOOOOOO

25.

26.

27. 1.2. 감정가 및 면적 정보

28.

29.

30. 감정가: 198,000,000원

31.

32.

33. 토지면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

34.

35.

36. 토지 지분: 25.49㎡ (약 7.71평)

37.

38.

39. 건물면적: 34.59㎡ (약 10.46평)

40.

41.

42. 건물 지분: 34.59㎡ (약 10.46평)

43.

44.

45. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

46.

47.

48. 2. 입지조건

49.

50.

51. 2.1. 주위 환경 및 건물 상태

52.

53.

54. 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근에 위치함.

55.

56.

57. 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성된 주택지대임.

58.

59.

60. 건물은 2019년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호임.

61.

62.

63. 외벽: 벽돌치장쌓기, 석재타일 마감 등

64.

65.

66. 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등

67.

68.

69. 창호: 하이샷시창호

70.

71.

72. 이용상태: 다세대주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)

73.

74.

75. 설비내역: 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터 등 갖추었음.

76.

77.

78. 2.2. 교통 및 편의시설

79.

80.

81. 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임.

82.

83.

84. 주변은 주택가에 위치해 조용한 주거 환경을 제공하며, 카페, 세탁소, 편의점, 마트 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 이용하기 편리함.

85.

86.

87. 2.3. 토지 이용 계획

88.

89.

90. 도시지역, 제2종일반주거지역

91.

92.

93. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

94.

95.

96. 3. 권리분석

97.

98.

99. 3.1. 임차인 현황 및 주의사항

100.

101.

102. 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 박진일)

103.

104.

105. 보증금: 197,000,000원

106.

107.

108. 차임: 0원

109.

110.

111. 전입일자: 2021년 1월 28일

112.

113.

114. 확정일자: 2020년 12월 24일

115.

116.

117. 배당신고일자: 2023년 2월 15일

118.

119.

120. 대항력: 없음

121.

122.

123. 특이사항: 주택도시보증공사(임차인 박진일)로부터 2026년 5월 26일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사함을 의미하며, 매수인에게 보증금 인수 부담이 없음을 시사함.

124.

125.

126. 3.2. 등기부 현황 및 권리 분석

127.

128.

129. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁말소, 소유권이전, 압류(포천세무서, 수원시 2회), 강제경매 등이 기재되어 있음.

130.

131.

132. 을1 권리: 박진일의 주택임차권 (197,000,000원, 2021-01-28 전입, 2020-12-24 확정)은 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 말소될 것으로 예상됨.

133.

134.

135. 압류(포천세무서, 수원시) 등은 말소 예정임.

136.

137.

138. 3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

139.

140.

141. 등기부상 말소기준권리는 압류(포천세무서장, 2022-01-28 접수, 갑5)로 판단됨.

142.

143.

144. 이 말소기준권리보다 나중에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

145.

146.

147. 주택임차권(을1)은 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

148.

149.

150. 감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 되어 있으나, 구체적인 기재는 없어 추가 확인이 필요함.

151.

152.

153. 4. 상권분석

154.

155.

156. 4.1. 주변 시세 분석

157.

158.

159. 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 지역(세류동)의 유사 물건 시세는 다음과 같음.

160.

161.

162. 2026년 7월 8일, '심우(342-0)' 연립주택 (건축년도 1981년, 전용면적 40.13㎡) 2층이 129,500,000원에 거래됨. (평당 약 1,067만원)

163.

164.

165. 2026년 7월 8일, '심우(342-0)' 연립주택 (건축년도 1981년, 전용면적 40.13㎡) 1층이 120,000,000원에 거래됨. (평당 약 987만원)

166.

167.

168. 2026년 7월 8일, '더스테이세류' 다세대주택 (건축년도 2022년, 전용면적 54.11㎡) 5층이 260,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,587만원)

169.

170.

171. 본 건 물건은 2019년 사용승인된 다세대주택(34.59㎡, 약 10.46평)으로, '더스테이세류'와 건축년도는 다르지만 유사한 형태임.

172.

173.

174. '더스테이세류'의 거래가(54.11㎡, 260,000,000원)를 기준으로 환산 시, ㎡당 약 480만원 수준임. 이를 본건 건물 면적(34.59㎡)에 적용하면 약 166,225,000원임.

175.

176.

177. 따라서 본 건의 감정가(198,000,000원)는 최근 신축 다세대 주택의 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

178.

179.

180. 4.2. 시세 동향

181.

182.

183. 최근 거래된 '더스테이세류'의 높은 시세는 신축 다세대 주택의 선호도를 반영하는 것으로 보임.

184.

185.

186. 본 건은 건축 연도가 2019년으로 비교적 최신 축에 속하여 시장에서 긍정적으로 평가될 수 있음.

187.

188.

189. 5. 생활정보

190.

191.

192. 5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

193.

194.

195. 세류중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대임.

196.

197.

198. 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

199.

200.

201. 가까운 교육시설로는 세류중학교가 있으며, 세류초, 신곡초 등도 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

202.

203.

204. 6. 잠재적 리스크

205.

206.

207. 6.1. 특이사항 및 주의사항

208.

209.

210. HUG 인수조건 변경 관련 확약서 내용: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장함에 따라, 매수인에게 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 확약서상 날짜(2026.05.26.)를 고려하여 후속 절차를 확인해야 함.

211.

212.

213. 현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계를 조사하지 못했으므로, 실제 점유 상태 및 내부 상태는 별도 확인 필요.

214.

215.

216. 6.2. 혐오시설 유무

217.

218.

219. 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

220.

221.

222. 토지 이용 계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있으나, 이는 군사시설 보호를 위한 구역으로 혐오시설과는 무관함.

223.

224.

225. 7. 종합 의견

226.

227.

228. 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2019년 건축) 다세대주택임.

229.

230.

231. 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점이 매우 긍정적임.

232.

233.

234. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 최근 신축 다세대 거래 사례를 고려하면 충분히 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성이 있음.

235.

236.

237. 토지이용계획상 일부 제한사항(비행안전구역 등)이 있으나, 일반적인 주거지로서의 가치에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됨.

238.

239.

240. 8. 투자 포인트

241.

242.

243. 보증금 인수 부담이 없어 안전한 물건임.

244.

245.

246. 비교적 최신 건축 연도(2019년)로 인한 주거 선호도.

247.

248.

249. 수원시 권선구 내 개발 및 도시 정비 사업 가능성으로 인한 향후 가치 상승 기대.

250.

251.

252. 9. 예상 입찰가

253.

254.

255. 건물 면적: 34.59㎡ (약 10.46평)

256.

257.

258. 최근 '더스테이세류'(2022년 건축, 54.11㎡) 거래가: 260,000,000원 (㎡당 약 4,805,000원)

259.

260.

261. 본 건(2019년 건축, 34.59㎡)의 경우, 현재 시세를 ㎡당 약 450만원 ~ 480만원으로 적용하면,

262.

263.

264. 예상 시세 범위: 34.59㎡ * 4,500,000원/㎡ ≈ 155,655,000원

265.

266.

267. 예상 시세 범위: 34.59㎡ * 4,800,000원/㎡ ≈ 166,032,000원

268.

269.

270. 감정가: 198,000,000원

271.

272.

273. 인수 보증금: 0원

274.

275.

276. 본 건의 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 현 시세(약 160,000,000원 ~ 170,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

277.

278.

279. 경쟁 상황 및 본건의 현장 가치 등을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

280.

281.

282. 최종 입찰가는 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있음.

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