나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55230 [1] 경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층233호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대병원사거리"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 제10층 업무시설 및 판매시설 내
제2층 제233호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 등 마감 등
내벽 : 미상
창호 : 새시 창호 등임.
(사용승인일: 2011.10.31)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의(석우동 36-1, 석우동 36-2) 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류
(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55230 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층233호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000원

토지면적: 11.41㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.408㎡ (약 3.45평)

건물면적: 36.71㎡ (약 11.10평)

건물지분: 36.707㎡ (약 11.10평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2011년 10월 31일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대병원사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

접근도로: 본건 남측으로는 노폭 약 12미터, 북측 및 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(주택임차권)가 존재합니다. 임대차보증금은 135,000,000원이며, 전입일자는 2021년 4월 29일, 확정일자는 2021년 3월 29일입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2021년 11월 25일자 화성시의 압류 등기(갑4)입니다.

기타 권리 현황: 본건 등기부등본상 소유권이전, 압류, 가압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

중요 임차인 정보: 임차인 한희창은 대항력(전입일자 2021-04-29)을 갖추고 있으며, 보증금 135,000,000원을 지급하였습니다. 해당 보증금은 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본건이 위치한 지역은 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(근린생활시설)로 이용되고 있으며, 주위로도 유사한 용도의 건물들이 많습니다.

지역 특성: 동탄 신도시 내 핵심 상업 및 업무지구에 속해 있어 유동인구가 풍부하며, 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 대형 병원(한림대병원사거리 인근), 각종 은행, 쇼핑 시설, 식당가 등이 다수 소재하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.

교통 접근성: 차량으로 주요 도심 접근성이 좋으며, 광역버스 노선 등이 잘 갖추어져 있어 수도권 전반으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 확인 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 한희창의 보증금 135,000,000원입니다. 이는 본건 감정가(132,000,000원) 및 최근 실거래가 최고가(132,500,000원)보다 높은 금액으로, 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

임차인이 경매를 신청한 특이사항: 본건 임차인인 한희창이 본 경매를 신청한 강제경매 사건(갑10)이라는 점은 특이사항이며, 임차인의 권리 회수 과정과 관련하여 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 높은 임차 보증금: 시세 대비 높은 임차 보증금은 경매 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높여 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄 신도시의 중심부에 위치하여 탄탄한 배후수요와 우수한 생활 인프라를 갖춘 입지 강점을 지니고 있습니다. 교통 및 상권 역시 매우 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고 있으며, 이 보증금의 인수 여부가 낙찰가의 결정 및 총 투자 비용 산정에 있어 핵심적인 고려 사항입니다. 임차인이 직접 경매를 신청했다는 점 또한 면밀한 분석이 요구됩니다.

따라서 본건 투자는 임차인의 보증금 회수 가능성을 철저히 파악하고, 인수 부담을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

동탄신도시 내 핵심 입지: 풍부한 유동인구와 개발 잠재력을 가진 지역에 위치합니다.

우수한 생활 및 교통 인프라: 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

잠재적 시세 상승 기대: 신도시 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "동탄 삼성쉐르빌" 오피스텔의 최근 거래가는 2026년 3월 11,500만원(9층), 2026년 5월 14일 13,250만원(7층), 2026년 5월 9일 11,950만원(8층)으로 확인됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 대략 11,500만원에서 13,250만원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금 관련 고려사항: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한희창이 보유한 135,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 감정가(132,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

적정 입찰가 산정: 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황을 고려할 때, 본 건의 매수인은 실제 낙찰가에 인수해야 할 보증금 상당액을 더한 총 비용이 부동산의 실제 시장 가치(최근 실거래가 기준 약 11,500만원 ~ 13,250만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 대금으로 전액 변제되지 못한다면, 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수하는 보증금 잔액'이 됩니다. 따라서 이를 감안했을 때, 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 실질적인 인수 비용은 매우 커질 수 있습니다.

보증금 인수 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요하며, 임차인 보증금이 경매 대금으로 전액 충당될 가능성이 희박하다고 판단될 경우, 입찰을 유보하거나 매우 낮은 금액으로 응찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 최근 거래 사례 중 최저가인 115,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 리스크를 감안한 매우 보수적인 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 115,000,000원

다만, 상기 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 수 있다는 가정 하에, 또는 인수 부담을 최대한 고려한 매우 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사, 배당표 예측 등을 통해 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.