나이스옥션 법원경매 수원 2025타경958 [1] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 2층210호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄5동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 중 2층 210호로서,
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공장(지식산업센터, 창고) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서 및 북동측으로 노폭 약 45~50, 25~30미터 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함.
2. 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경958 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 2층210호

용도: 지식산업센터

감정가: 1억 4천 2백만원 (142,000,000원)

토지면적: 4255.20㎡ (약 1,287.16평) - 건물 전체 대지 면적

토지지분: 0㎡ (대지권미등기)

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항:

1. 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다.

2. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, '동탄5동 행정복지센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 사무소, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재하는 상업 및 산업 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 북서측과 북동측으로는 각각 노폭 약 45~50미터 및 25~30미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 준주거지역(동탄2지구)이며, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리소멸: 본건 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2021-10-29, 159,600,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 220,068,367원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '대지권미등기' 상태이므로 이 부분에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 동탄테크노밸리 내 위치: 본건은 수도권 최대 규모의 산업클러스터 중 하나인 동탄테크노밸리 내에 위치하고 있습니다. 동탄테크노밸리는 총면적 약 155만 6천여㎡ 규모로, 판교테크노밸리의 약 2.3배, 광교테크노밸리의 약 5.7배에 달하는 넓은 면적을 자랑합니다.

* 배후 산업 및 기업: 삼성전자, 두산중공업, 한국쓰리엠 등 국내외 유수의 기업들이 입주해 있어 지역 산업에 활력을 불어넣고 있으며, 약 4만여 명의 근로자와 900여 개의 기업이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 관련 시설: 주위에는 지식산업센터, 사무소, 근린생활시설 등이 혼재하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 동탄5동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 접근성: 기흥 IC, 기흥동탄 IC에서 차량으로 3분 이내 거리에 있으며, 용인서울고속도로 및 국지도 23호선 등 주요 도로망과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. SRT 동탄역도 근거리에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 행정 및 편의시설: '동탄5동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 동탄테크노밸리 내 입지로 산업단지의 특성상 주거 단지보다는 업무 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다. 다만, 동탄2신도시는 계획적으로 조성된 신도시로서, 비교적 잘 정비된 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 중요한 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유자가 해당 건물 면적에 상응하는 토지 소유권을 법적으로 명확히 등기하지 못한 상태를 의미합니다. 이로 인해 향후 건물 재건축, 재개발 시 또는 토지 관련 분쟁 발생 시 소유권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 감정평가 시 대지권 미등기 사항을 포함하여 평가되었으므로, 매각 절차를 통해 권리 관계가 정리될 가능성도 있습니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'은 자산유동화전문회사(AMC) 등을 통해 자금이 조달된 물건을 의미할 수 있습니다. 이는 권리 관계가 복잡해질 수 있는 요인이 될 수 있으나, 직접적인 리스크로 이어지는 경우는 드뭅니다.

* 가축사육제한구역: 본건 소재지가 일부 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 지식산업센터 용도로 이용 중이므로 실질적인 이용 제한은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄테크노밸리라는 우수한 입지에 소재한 지식산업센터로서, 풍부한 배후 기업 및 근로 수요, 편리한 교통망 등 긍정적인 요소를 다수 갖추고 있습니다. 특히, 동탄테크노밸리의 지속적인 성장 가능성과 대규모 산업단지의 이점을 누릴 수 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 하자 요소를 안고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 이 리스크를 감안하더라도, 현재의 감정가 수준과 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리 내 핵심 입지: 수도권 최대 산업클러스터 내 위치하여 기업 유치 및 임대 수요가 안정적입니다.

* 풍부한 배후 기업 및 근로자: 다수의 대기업 및 중소기업이 밀집해 있어 공실 위험이 낮습니다.

* 교통 및 인프라: 편리한 교통망과 잘 갖춰진 도시 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 동탄 신도시의 지속적인 발전과 함께 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 특히 '대지권 미등기'와 같은 특수 물건에 대한 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 경매 물건의 감정가는 142,000,000원입니다. 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 전략에 따른 적정 입찰가를 판단하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 정밀한 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.