나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55125 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층810호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 도시형생활주택으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55125 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층810호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 3.41㎡ (약 1.03평)

건물면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (동일인 임차인 이동한)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 공부상 도시형생활주택으로 이용중

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치하고 있습니다. 반송동은 동탄신도시 생활권에 포함되어 있어, 다양한 편의시설과 교통망을 이용하기 편리한 지역입니다. 특히, 엔터프라임빌딩은 접근성이 좋은 편으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(2024년 9월 24일 접수된 주식회사 아이엠캐피탈의 가압류)보다 늦은 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

그러나 2024년 1월 2일 접수된 을6번 주택임차권(권리자: 이동한, 권리금액: 73,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인 이동한은 2019년 7월 29일 전입신고를 하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다.

따라서, 임차인 이동한에게 배당 절차에서 보증금 73,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다.

* 말소기준권리: 갑4 (주식회사 아이엠캐피탈 가압류, 2024-09-24)

* 인수되는 권리: 을6 (주택임차권, 임차인 이동한, 보증금 73,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 이동한 (갑6 강제경매, 2025-03-18)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 85㎡ 내외의 연립 및 다세대 주택으로, 본건(18.98㎡ 도시형생활주택)과는 면적 및 주거 형태에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

일반적으로 반송동 지역은 동탄신도시의 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 발달하고 있으며, 젊은층의 유입이 많은 지역으로 분석됩니다. 그러나 본 건과 같이 소형 면적의 도시형생활주택은 공급 및 수요에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

주변 시세 조사를 통해 본 건의 면적 및 용도에 맞는 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

화성시 반송동은 동탄신도시 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 자가용 이동이 비교적 편리합니다. 주변에 상업 시설, 편의 시설, 공원 등이 분포되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 신도시 개발 지역 특성상 지속적인 인프라 확충이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이동한의 보증금 73,000,000원 인수 부담입니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액만큼 낙찰자의 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 도시형생활주택이라는 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 발생 가능성도 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 현재로서는 공부상 이용 현황과 동일한 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 경매 절차를 통해 비교적 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 7,300만원을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 보증금 인수 여부에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

* 동탄신도시 생활권의 편리한 입지

* 적절한 투자 판단 시 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 100,000,000원입니다. 본건은 임차인 이동한의 보증금 73,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

주변 유사 면적(약 19㎡) 도시형생활주택 또는 오피스텔의 최근 매매가를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 하락한 수준으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰 후 인수되는 보증금 73,000,000원을 고려하여, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 고려한 금액입니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.