나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55183 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '칠보초등학교' 북서측 인근에 위차하며 부근은 중소규모의 아파트단지 및 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브(지붕) 10층 건물내 제5층 제524호로서,
외벽: 강화유리 및 대리석 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일등 마감.
창호: 칼라샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임(후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 지역난방 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ""업무시설(오피스텔)-[호매실더리브스타일]"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약15미터의 포장도로와 접하고, 북서측으로는 노폭 약6미터의 보행자도로와 접하고 있어 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

을구1번 주택임차권자 이창현의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55183 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 5층524호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2021년

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

* 감정가: 1억 7,600만원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '칠보초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 중소규모의 아파트 단지, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로는 노폭 약 15미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2024-05-03). 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-07, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 1억 6,690만원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-02, 확정일자 2022-04-12, 배당신고일자 2023-12-08, 대항력 있음.

* 인수되는 권리:

* 임차인 이 은 대항력이 있으나, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 이는 을구 1번 주택임차권자 이 의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자가 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서류가 제출되었기 때문입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 제외).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 호매실지구 상업지역 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

* '칠보초등학교'가 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 단지 인근에 다양한 상가, 병원, 금융기관 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 칠보초등학교가 도보 거리에 위치해 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 수원 시내 및 광역 이동이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이 의 보증금반환청구권 포기 동의서가 제출되었으나, 혹시 모를 권리상의 하자 발생 가능성에 대비하여 최종적으로 모든 권리가 말소되는지 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 공공주택지구로 지정된 지역 특성상 향후 지역 개발 계획에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다수의 유닛으로 구성된 오피스텔 건물의 특성상, 공실 발생 시 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 임차인 이 의 대항력 있는 임차권이 포기 동의서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 호매실지구의 지속적인 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 강화되고 있는 지역입니다.

* 신축 오피스텔로서 비교적 낮은 관리비와 쾌적한 주거/업무 환경을 제공합니다.

* 임차인 권리관계가 명확해져 투자 리스크가 줄어든 점이 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 해당 물건과 유사한 면적(약 36.76~37.05㎡, 공급면적 기준)의 오피스텔이 2025년 4월 1억 8,500만원, 2025년 12월 1억 8,500만원, 2026년 5월 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(30.33㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 1억 6,000만원에서 1억 8,500만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가: 1억 7,600만원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 권리 포기 동의서 제출)

* 예상 입찰가 산정: 최근 실거래가 중 가장 낮은 1억 6,000만원과 감정가 1억 7,600만원을 고려할 때, 경쟁력을 확보하면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 가격으로 산정하는 것이 중요합니다. 보수적인 접근과 시세 하단을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 최종 예상 입찰가: 1억 5,800만원

* 혐오시설 유무:

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.