나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55289 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 690 동수원 자이2차 아파트 204동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 ""태장초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""망포역""(지하철역, 수인분당선)이
소재하는 등 제반대중교통의 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 21층 건내 제9층 제902호로서,
(사용승인일자 : 2002.07.24)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 전실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합시설에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통하여 인근 간선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(망포중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(잠원중
학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(잠원초등학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(잠원초등학교(수원교육지원청
문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(태장초등학교(수원교육지원청문의))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55289 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 망포동 690 동수원 자이2차 아파트 204동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 653,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 62.44㎡ (약 18.89평)

* 건물 면적 (전용 면적): 115.46㎡ (약 34.92평)

* 건물 분양 면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓습니다.

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 동수원 자이2차 아파트

* 동/호수: 204동 9층 902호

* 사용승인일: 2002년 7월 24일 (준공 24년)

* 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 21층 건물 내 9층

1.4. 특이사항

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 중복사건: 해당 물건은 중복사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 "태장초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 단지 내 포장도로를 통해 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 지하철 수인분당선 "망포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.

* 중로2류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

* 채권자: 김OO

* 경매 종류: 부동산 임의경매

3.2. 권리 관계

* 등기부상 모든 근저당권(을8, 을9, 을10, 을11, 을12) 및 가압류(갑12)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 말소기준권리는 2021년 7월 7일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을8, 423,500,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 배후 수요

* 동수원 자이2차 아파트를 포함한 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 본건 인근에 태장초등학교, 망포중학교, 잠원초등학교, 잠원중학교가 위치하며, 이들 학교의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 전기차 충전 시설(지상 21대, 지하 5대)도 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 시설

* 총 1260대의 주차가 가능한 단지로, 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (0원 인수 보증금 명시되었으나, '미상' 표기로 인한 잠재적 불확실성)

* 중복사건: 중복 경매 사건으로, 절차 진행에 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건축 연령: 2002년 준공으로 24년 경과되어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 비행안전제6구역: 군사 작전상 비행 안전 구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 감정가 대비 실거래가 격차: 감정가(653,000,000원)가 최근 실거래가(115.4594㎡ 기준 740,000,000원)보다 낮게 책정되어 있어, 입찰 시 시장 가치를 충분히 반영한 판단이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 망포동에 위치한 동수원 자이2차 아파트 204동 902호로, 편리한 교통 및 우수한 교육 환경을 갖춘 입지에 있습니다. 아파트 자체는 연식이 있으나 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상이라는 점과 중복사건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 망포역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 적합.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지로 주거 선호도 높음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장가보다 낮게 책정된 감정가로 인한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(115.4594㎡)의 13층 물건이 2026년 7월 4일 740,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 653,000,000원입니다.

* 상기 정보를 종합하여 볼 때, 합리적인 예상 입찰가는 700,000,000원 내외로 판단됩니다. 이 가격은 시세 및 감정가, 잠재적 이익을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 참여 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.