나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51478 [1] 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 56-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건이 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 소재 ""팔탄입구 삼거리"" 서측 인근에 위치하며 부근은
소규모 공장지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야
등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층건 공장으로서,(사용승인일 : 2020.07.29)

외 벽 : 샌드위치 판넬마감.

내 벽 : 샌드위치 판넬 및 내부인테리어 마감.

바 닥 : 몰탈 위 페인트 및 하드너 마감.

창 호 : 하이샷시 단창임.

이용상태

공장으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 리프트설비 등임.

부합물 및 종물

후면 ""건물개황도"" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 공장으로 이용중이며, 제시외 건물 포함
2.기계기구목록의 1.스파이럴 냉동후라자는 장기간 작동이 중지된 채 보관되어 있어 정상 작동 여부는 확인되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경51478 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 56-1

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에프아이피2311유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 3,152,160,600원

토지면적: 2,330.00㎡ (약 705.0평)

건물면적: 1,365.56㎡ (약 413.1평)

건물 제시외면적: 724.60㎡ (약 219.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 소재 ""팔탄입구 삼거리"" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 남동측 하향의 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로, 2020년 7월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 샌드위치 판넬 마감, 내벽은 샌드위치 판넬 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 몰탈 위 페인트 및 하드너 마감, 창호는 하이샷시 단창입니다. 공장으로 이용 중이며, 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 리프트 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 농업진흥구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 소유권이전(1974-12-31, 서선원; 2020-03-27, 농업회사법인우리에프앤에프주식회사) 후 다수의 근저당권(중소기업은행, 신한은행) 및 공동담보, 임의경매(채권자: 에프아이피2311유동화전문유한회사)가 설정되었습니다.

건물 등기부상 소유권보존(2020-08-12, 농업회사법인우리에프앤에프주식회사) 후 토지와 유사한 내용의 근저당권 및 임의경매가 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 토지 을9 근저당권 (2020-03-27, 중소기업은행) 및 건물 을1 근저당권 (2020-08-26, 중소기업은행)으로 판단됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,468,000,000원입니다. (토지 및 건물 등기부 기준)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 및 개발 현황

본건이 위치한 화성시 봉담읍 일대는 택지개발사업(봉담지구, 봉담2지구, 봉담3지구 등)과 연계된 도시화가 진행되고 있는 지역입니다. 특히 봉담3지구는 대규모 공공주택 건설 사업이 추진 중이며, 향후 신도시로서의 면모를 갖출 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 공장지대의 개발 계획이나 산업 동향에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 시설 현황 (혐오시설 포함)

주변에 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있습니다.

주변 지역 개발 계획(택지개발 등)이 진행 중이나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 화성시 내 다른 지역에서는 폐기물 매립장, 소각장 건설 반대 등의 민원이 있었던 사례가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 공장 용지이므로 직접적인 생활 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 접근성과 기반 시설이 주된 고려 대상입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계 설비 상태

제시외 건물에 포함된 기계기구 목록 중 '스파이럴 냉동후라자'는 장기간 작동이 중지된 채 보관되어 있어 정상 작동 여부가 확인되지 않습니다. 이는 향후 사용 시 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용 규제

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 각종 규제가 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한, 다수의 근저당권이 설정되어 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 덕우리에 위치한 공장용 부동산으로, 비교적 최근에 신축된 건물(2020년 사용승인)을 포함하고 있습니다. 주변은 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 남측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 화성시 봉담읍 일대는 택지개발 등 도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공) 보유: 비교적 최신식 설비를 갖춘 건물로 즉시 공장 운영이 가능할 잠재력이 있습니다.

* 성장 가능 지역: 화성시 봉담읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도의 명도나 분리 매각 절차 없이 단일 거래로 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,152,160,600원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 경매 물건의 정확한 가치 평가, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 예상 입찰가 산정 시 복잡성은 없습니다. 다만, 공장 설비 중 작동 여부가 불확실한 품목(스파이럴 냉동후라자)에 대한 수리비용, 토지이용 규제 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.