나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55121 [1] 경기도 화성시 매송면 원평리 78 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 매송면 원평리에 소재하는 ""매송초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립, 아파트, 주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 4층 401호로서,

외벽 : 치장대리석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방 3(가변형벽체 방포함), 거실, 주방, 욕실 2 등)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m전후 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 매송면 원평리 78
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

2) 매송면 원평리 78-24
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

3) 매솔면 원평리 78-32
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부에 등재되지 않은 발코니가 소재함.(후면 ""내부구조도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 변미연)로부터 2026. 6. 9.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55121 (1)

소재지: 경기도 화성시 매송면 원평리 78 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 4층 401호

이용 상태: 다세대주택 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등)

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 경기도 화성시 매송면 원평리에 소재하는 "매송초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립, 아파트, 주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

* 토지 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m 전후 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당함.

* 공부와의 차이: 공부에 등재되지 않은 발코니가 소재함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 매송면 원평리 지역에 소재하며, 매송초등학교 북측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 전답 등이 혼재하는 전형적인 주거지역임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편임.

* 토지 이용: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 접면 상태 및 토지 형상이 양호함.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(변미연): 보증금 185,000,000원, 전입일자 2021-10-14, 확정일자 2021-10-07. 대항력은 없음.

* 임영민: 보증금 500,000원, 전입일자 2024-04-05. 대항력이 있음.

* 주요 권리 사항:

* HUG 인수조건 변경 및 주의사항: 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(양도 전 임차권자: 변미연)로부터 2026년 6월 9일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었음. 이를 통해 변미연과 관련된 대항력 문제는 해소될 것으로 보임.

* 말소기준권리: 등기부 요약상 2025년 1월 15일자 계양구 압류 (세무2과)가 말소기준권리로 확인됨.

* 인수 보증금: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원임. 이는 통상적으로 임차인에게 지급해야 할 보증금이 경매 절차를 통해 모두 변제되거나, 매수인에게 인수되지 않음을 의미함. 다만, 대항력 있는 임차인(임영민)의 경우, 보증금(500,000원)이 전액 변제되지 않는다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때 해당 금액에 대한 매수인의 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 물건 소재지는 매송초등학교 인근으로, 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

* 인근에 대규모 상업시설이나 유흥업소 등 혐오시설은 확인되지 않아, 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 건축연도 1994년, 전용면적 55.57㎡ 다세대주택 (금강빌라A동): 88,000,000원 (약 158만원/㎡)

* 건축연도 1994년, 전용면적 58.65㎡ 다세대주택 (우주빌라): 90,000,000원 (약 153만원/㎡)

* 본건 물건은 건축연도가 2014년경으로 추정되며, 전용면적 59.66㎡임. 유사 연식의 인근 다세대주택 시세는 약 9,000만원 내외로 형성되어 있음.

* 2025년 건축된 라인아띠랑스6동(전용 68.29㎡, 335,000,000원)의 경우 신축 및 면적 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵으나, 지역 내 신축 주택의 높은 가격대를 보여줌.

5. 생활정보

* 교육 시설: 매송초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리함.

* 교통: 버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 생활 편의: 주변 지역은 주거 단지 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임영민 임차인이 대항력(2024-04-05 전입)을 가지고 있으나, 보증금이 500,000원으로 소액이며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보임. 다만, 법률적으로 임차인의 권리 관계는 최종적으로 명확히 확인이 필요함.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(129,000,000원) 대비 인근 유사 연식 주택의 실거래가(88,000,000원~90,000,000원)에 다소 차이가 존재함. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 물건 자체의 특정 가치 반영 여부에 따라 발생할 수 있으며, 입찰 시 고려해야 할 요소임.

* 미등기 발코니: 공부상에 등재되지 않은 발코니가 존재하여, 추후 건물 관련 행정 처리 시 증축 부분에 대한 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 물건은 경기도 화성시 매송면 원평리에 위치한 다세대주택으로, 매송초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 교통 또한 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG의 확약서 제출로 기존 임차인(변미연) 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됨. 대항력 있는 임차인(임영민)이 존재하나, 소액 보증금과 '인수 보증금 합계: 0원' 명시로 인해 매수인의 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 가격 결정 시 신중한 검토가 요구됨. 2014년경 건축된 건물로서 비교적 최근 연식을 가지고 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 매송초등학교 인근의 조용하고 안정적인 주거 환경.

* HUG 관련 리스크 해소: 보증금 반환 관련 주요 채권자인 HUG의 적극적인 처분 의지 확인.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 인한 부담 경감: 임차인 관련 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

* 비교적 양호한 건물 연식: 1994년식 대비 약 20년 이상 최신 연식의 건물.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 129,000,000원이나, 최근 인근 지역의 유사 연식(1994년식) 다세대주택 매매가가 88,000,000원에서 90,000,000원 선임을 고려할 때, 본건(2014년경 건축 추정)은 이보다 높은 가치로 평가될 수 있음. 그러나 감정가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 임차인 관련 위험 요소가 상당 부분 해소되었고, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 긍정적으로 평가하여, 감정가 수준을 고려하되 실거래가와의 괴리를 감안하여 115,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.