나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55379 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1183-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며 ""보정동 카페거리"" 내 위치하고, 주위는
본건과 유사한 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역
으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 노선 수, 배차간격 등을 고려할
때 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로한면에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가
축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하 1층/지상 3층 건으로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(2)는 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주택부분에 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건고유번호: 2025타경55379 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1183-2

물건종별: 근린주택

감정평가액: 2,331,806,560 원

토지면적: 203.40㎡ (약 61.53 평)

건물면적: 391.71㎡ (약 118.47 평)

매각방법: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 3층)

건축년도: 2006년 07월 19일 사용승인 (등기부상)

1.1. 입지조건

위치및주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며, 일명 "보정동 카페거리" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 노선 수 및 배차 간격을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태및이용상태: 본 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건 토지는 북측으로 소로(폭 8~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획및제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 분석 결과, 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정 등기들은 현재 진행 중인 본 경매 사건보다 선순위에 해당하는 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 이는 본 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 기존의 말소기준권리 이하의 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 권리를 취득할 수 있음을 의미합니다.

말소기준권리: 을11 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 2023-01-11 접수) / 건물 등기부 을13 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 2023-01-11 접수)

* 임차인 현황

* 고창희 (임차인): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-06-05, 배당신고 2025-05-27, 대항력: 없음

* 구성민 (임차인): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-22, 확정 2019-04-01, 배당신고 2025-06-02, 대항력: 있음

* 마음꽃세상주식회사 (임차인): 보증금 0원, 차임 900,000원, 전입 2023-07-04, 대항력: 없음

* 윤봉희 (임차인): 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2024-03-25, 배당신고 2025-04-09, 대항력: 없음

* 이원진 (임차인): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-12-01, 배당신고 2025-04-29, 대항력: 없음

* 이은정 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-22, 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건 주변의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 연립주택형의 거래 사례들이 존재합니다.

2026년 2월, 벨라팰리스(연립)는 약 13.5억 원에 거래되었으며, 전용면적 167.66㎡ 기준 평당 약 805만 원의 시세를 보입니다.

2025년 12월, 죽전극동스타클래스3차(연립)는 약 11억 원에 거래되었으며, 전용면적 191.08㎡ 기준 평당 약 576만 원의 시세를 보입니다.

2026년 5월, 죽전힐스테이트타운하우스(연립)는 약 17.8억 원에 거래되었으며, 전용면적 236.65㎡ 기준 평당 약 752만 원의 시세를 보입니다.

분석된 연립주택형의 평균 시세(평당 약 711만 원)를 본건 건물 연면적(391.71㎡)에 적용할 경우, 약 27.8억 원의 추정 시세가 산출됩니다. 이는 본건 감정가 23.3억 원 대비 높은 수준입니다.

다만, 해당 시세 데이터는 연립주택을 기준으로 하며, 본건은 근린생활시설과 주택이 복합된 근린주택이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있을 수 있습니다. 근린주택의 경우 상가 부분의 가치와 주거 부분의 가치가 복합적으로 작용하므로, 실제 가치는 업종 및 수익률에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 보정동 카페거리 인근에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 주거와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 생활 여건은 양호하다고 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다.

임차인 구성민(전입 2019-05-22)과 이은정(전입 2019-05-22)은 대항력을 갖추고 있으나, 특히 이은정 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있어 일반적인 임차인의 권리 관계와는 다른 특수한 상황으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 경우, 해당 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었더라도, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인과의 협의 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동의 "보정동 카페거리"라는 좋은 입지에 위치한 근린주택으로, 토지면적 203.40㎡, 건물면적 391.71㎡의 규모를 갖추고 있습니다. 주변 시세 분석 결과 감정가 대비 잠재적 상승 여력이 있는 것으로 평가됩니다. 그러나 2명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 이은정 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 및 권리 관계 분석에 더욱 신중을 기해야 할 물건입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 투자 전략을 수립해야 할 것입니다.

1.7. 투자포인트

* "보정동 카페거리" 인근의 우수한 입지 조건

* 주거와 근린생활시설의 복합 용도로 인한 다양한 활용 가능성

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성 가능성

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 2,331,806,560원입니다. 주변 시세 분석 결과, 연립주택형의 거래 사례를 바탕으로 추정했을 때 약 27.8억 원의 잠재적 가치를 예상해볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(구성민, 이은정)의 존재, 특히 보증금 0원의 이은정 임차인의 특수한 상황은 명도 과정에서의 불확실성을 야기하므로, 이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 고려하고, 감정가 및 시장 가치를 종합적으로 판단하여, 본건의 예상 입찰가는 2,350,000,000원 ~ 2,500,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 최초 입찰 시에는 감정가 수준을 고려하되, 임차인과의 협상 가능성 및 법적 절차 비용을 충분히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.