나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55085 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 67-1 기산아파트 지하층1호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 장안구 정자동 소재 "" 수성고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평슬래브 12층 건물 중 지하층 1호로서,

외벽 : 페인팅 등 마감.
내벽 : 사우나 및 불가마 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 일반목욕탕(금강산불가마랜드)으로서, 기준시점 현재 장시간 휴업상태로 탐문조사됨.

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 시설, 목욕탕 관련 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로 개설되어 있으며, 남측으로 주출입구 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
시장,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대관계 미상이며, 본건은 기준시점 현재 단전, 단수상태이고 일부 폐기물이 적치되어 있음.

물건 비고

- 본건은 목욕탕 시설을 주영업으로 하여 pc방, 음식점 등으로 용도별로 구획되어 복합으로 이용되었던 곳으로 일부 공간에 스크린골프 시설이 설치되어 있으나 스크린골프 기계시설은 미평가 매각제외.
- 감정평가서 작성 기준시점 단전, 단수상태이고 일부 폐기물이 적치되어 있는 상태임.
- 2026. 6. 18.자 기산아파트관리사무소 및 기산아파트입주자대표협의회로부터 2023. 5월부터 2026. 5월까지 연체공용관리비(매월 920,000원), 공동분담비용에 대한 금 43,762,354원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55085 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 67-1 기산아파트 지하층 1호

용도: 목욕시설 (과거 PC방, 음식점, 스크린골프 시설 등으로 복합 이용)

토지면적: 1332.98㎡ (약 403.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2999.84㎡ (약 907.7평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 4,300,000,000원 (사십삼억 원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 수성고등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

아파트 단지 내 상가로 추정되며, 주상복합 형태의 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 관련 규제

본건 토지는 2필지로, 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류, 소로3류에 접해 있으며, 시장, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

본건은 기산아파트 단지 내에 위치한 집합건물로, 총 12층 중 지하층 1호에 해당합니다.

철근콘크리트 평슬래브 구조로 건축되었습니다.

신축 연도는 1990년경으로 추정됩니다.

3.2. 건물 구조 및 상태

외벽은 페인팅, 내벽은 사우나 및 불가마 인테리어 마감으로 되어 있습니다.

창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

감정평가서 작성 기준 시점 현재 단전, 단수 상태이며 일부 폐기물이 적치되어 있는 등 관리가 미흡한 상태입니다.

장시간 휴업 상태로 탐문 조사되었습니다.

스크린골프 기계 시설은 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

말소기준권리는 2008년 2월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)입니다.

이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

단, 집합건물 등기부상의 소유권이전청구권가등기(갑97) 및 소유권이전청구권가처분(갑97-1) 등은 말소 예정이나, 경매 진행 과정에서 변동사항이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금 인수 여부)

제시된 임차인 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

모든 임차인의 총 인수 보증금은 0원입니다.

4.3. 미납 관리비 등 인수 가능성

본건은 2023년 5월부터 2026년 5월까지의 연체 공용 관리비 및 공동 분담 비용 총 43,762,354원이 미납되었다는 신고가 접수되었습니다.

이 공용 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 정자동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설이 발달한 상권입니다.

과거 목욕탕, PC방, 음식점 등이 복합 운영된 이력이 있어, 다양한 상업 시설 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가집니다.

5.2. 주변 편의시설 및 시설 현황

물건지 인근에는 수성고등학교가 있으며, 주거 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 분포하고 있습니다.

주변 지역을 기준으로 추가적인 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 상업 환경

기산아파트 단지 내 상가로서, 주변 주거지의 생활 편의를 지원하는 지역입니다.

과거 목욕 시설, PC방, 음식점 등 다양한 업종으로 활용된 점을 고려할 때, 지역 주민들을 대상으로 하는 서비스 업종 운영에 유리할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 상태 및 휴업 장기화

감정평가 시점 기준 단전, 단수 상태이며 폐기물이 적치된 점, 장기간 휴업 상태인 점을 고려할 때, 건물 내부의 노후화 및 원상복구 또는 대규모 리모델링에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

스크린골프 기계 시설은 매각 제외되므로, 관련 시설 사용을 계획하고 있다면 추가적인 투자 또는 철거 비용이 발생합니다.

7.2. 미납 관리비 부담

약 4,376만원에 달하는 미납 공용 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담입니다. 이는 상당한 금액으로, 입찰 전 반드시 확인 및 예산에 반영해야 합니다.

7.3. 기타 유의사항

임대 관계가 명확하지 않으나, 제시된 임차인 정보는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 장기 휴업 상태로 인해 기존 영업 관련 주체와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 종합 평가

본건은 수원시 장안구 정자동의 아파트 단지 내 상가로, 과거 목욕시설을 중심으로 복합 상업 시설로 운영되었던 물건입니다.

넓은 면적을 보유하고 있으나, 현재는 장기 휴업 및 관리 부실 상태로, 낙찰 후 상당한 투자와 노력이 필요한 상태입니다.

특히 상당한 금액의 미납 관리비 인수 가능성이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 건물 내부의 상태와 미납 관리비 부담이 주요 리스크로 작용할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 주요 장점

* 수원시 장안구의 구축 아파트 단지 내 상가로, 지역 내 잠재적 수요 기반이 있습니다.

* 넓은 연면적을 활용하여 다양한 근린생활시설 등으로 재활용 가능성이 있습니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9.2. 고려사항

* 장기간 휴업 및 관리 미흡으로 인한 건물 내부 상태 개선 비용이 클 수 있습니다.

* 높은 금액의 미납 공용 관리비 부담 가능성을 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

* 향후 건물 활용 방안에 대한 면밀한 시장 분석 및 사업 계획 수립이 필요합니다.

10. 예상 입찰가 산정 가이드라인

10.1. 입찰가 산정 시 고려 요소

예상 입찰가 산정 시에는 다음 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정평가액: 43억 원

* 건물 내부 상태 개선 및 리모델링 예상 비용

* 인수 가능성이 있는 미납 관리비 (약 4,376만원)

* 향후 예상되는 임대 수익 및 투자 회수 기간

* 지역 내 유사 상가 시세 및 시장 동향

* 경매 참여 경쟁 정도 및 예상 낙찰가율

* 잠재적 리스크에 대한 위험 프리미엄

본건은 상당한 투자와 자본이 요구되는 물건이므로, 철저한 현장 조사와 재무 분석을 기반으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.