나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55229 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 OOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '매교역(수인분당선)' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 동측으로 경수대로 등이 소재하며, 북서측으로 매교역(수인분당선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제아이팰리스동 제4층 제401호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 슬라이딩 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택(방2, 욕실1, 거실, 주방/식당 등으로 되어 있음)

※폐문부재 등으로 내부확인이 불가하여 이용상황은 건축물현황도 등을 기준하여 표기하였으니, 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로3류(폭 8미터 미만) 약 6미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 976-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

권선동 976-3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 홍성준)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55229 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 976-2 아이팰리스 4층401호

* 건물명: 아이팰리스

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건축연도: 2016년

1.2. 물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제4층 제401호

* 내부구성: 방 2, 욕실 1, 거실, 주방/식당 등으로 구성 (건축물현황도 기준, 내부 확인 불가)

* 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등

* 내벽: 도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: PVC 슬라이딩 창호 등

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 39.49㎡ (약 11.95평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '매교역(수인분당선)' 남동측 근거리에 위치함.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 동측으로 경수대로 등이 소재함.

* 북서측으로 매교역(수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로: 서측으로 소로3류(폭 8미터 미만) 약 6미터 내외 도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2021년 4월 29일 접수된 박전환 근저당권 (20,000,000원).

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 홍

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 27일

* 확정일자: 2021년 1월 12일

* 배당신고일자: 2023년 2월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(홍성준, 190,000,000원)은 말소 예정으로 등기되어 있음.

* 주의: 임차인 홍성준은 대항력은 없으나, HUG 확약서 내용의 해석 및 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 유의해야 함.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 상기 임차인 홍성준의 경우, 대항력은 없으나 HUG의 확약서 내용으로 인해 보증금 관련 우선변제권 주장이 있을 수 있음. 그러나 확약서 상 '대항력 포기' 및 '임차권등기 말소' 조건으로 보아, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보이나, HUG와의 계약 관계 및 법적 해석에 따라 추가 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서 및 등기부상 말소 예정 사항을 고려 시)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주변 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 단지 인근에 혐오시설 정보는 현재까지 파악된 바 없음.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 거래 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 건물명 '하모니' (987-12번지): 2019년 건축, 전용면적 44.66㎡, 3층, 197,000,000원 거래.

* 건물명 '권선하우스' (988-3번지): 2019년 건축, 전용면적 42.85㎡, 4층, 195,000,000원 거래.

* 건물명 '투데이' (992-14번지): 2021년 건축, 전용면적 50.98㎡, 5층, 197,000,000원 거래.

* 본건(아이팰리스, 2016년 건축, 전용면적 39.49㎡)과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택들이 3월 현재 195,000,000원에서 197,000,000원 범위에서 거래되고 있음을 알 수 있음.

* 이를 바탕으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 19,500만원 ~ 19,700만원 내외로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 설비

* 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 4층에 위치함.

* 내부는 방 2개, 욕실 1개, 거실, 주방/식당 등으로 구성되어 있음 (건축물 현황도 기준).

* 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* ※ 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 이용 상황은 건축물 현황도 등을 기준으로 표기되었으므로, 경매 진행 시 내부 재확인 필요.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

* 주위는 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

* 매교역(수인분당선)을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

* 인근에 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 도보 거리 내에서 이용이 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 접근 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

* 본건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 이 확약서는 임차인 홍성준의 대항력을 배제하고, 보증금 중 일부만 변제받더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 HUG의 의사를 나타냄.

* 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없을 가능성이 높으나, HUG와 임차인 간의 구체적인 계약 관계 및 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 임차인 관련 추가 위험

* 임차인 홍성준의 보증금 190,000,000원은 감정가(205,000,000원)와 유사한 규모임.

* 비록 대항력은 없으나, HUG의 확약서와는 별개로 임차인이 추가적인 법적 대응을 시도할 가능성도 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 양호한 편임.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편임.

* 주요 쟁점은 임차인 홍성준과의 관계이며, HUG의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단되나, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 요구됨.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 적정 입찰가 산정이 가능하며, 소형 주거 공간으로서의 투자 가치는 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 공간으로 실수요자 및 투자자에게 매력적.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 절차 진행이 용이할 것으로 예상됨 (단, 임차인 관련 변수 고려).

* 주변 시세 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* HUG의 확약서 덕분에 임차인 관련 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 205,000,000원

* 최근 시세: 195,000,000원 ~ 197,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 시세 하한선인 195,000,000원에서 시작하여, 감정가를 고려하고 시장 상황에 따라 조정하는 것이 합리적임.

* 본 건은 소형 주택으로 실수요자 선호도가 높을 수 있으나, HUG 관련 특이사항에 대한 부담감으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있음.

* 추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

* 최종 입찰가는 본 물건의 명도 용이성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

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