나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54807 [1] 경기도 화성시 석우동 31-7 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대학교 동탄성심병원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 병원, 공장 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상14층건내 10층 1003호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 판매시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54807 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 31-7 10층1003호

* 용도: 오피스텔

* 건물총층수: 14층 중 10층

* 건축년도: 2013년

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 22.23㎡ (약 6.73평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2024년 4월 15일자 의정부세무서장 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 권리는 없으나, 해당 권리 존부 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김경진

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 21일

* 배당신고일자: 2025년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 87,000,000원을 신고하였으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인의 명도 조건은 낙찰 후 해결해야 할 중요한 문제입니다.)

1.3. 등기부 현황

* 소유권이전: 황선규 (2013-03-21), 정혁준 (2022-07-14, 매매 83,000,000원)

* 압류: 의정부세무서장 (2024-04-15, 말소기준권리), 경기광주세무서장 (2024-04-30, 말소)

* 강제경매: 김경진 (2025-02-26, 수원지방법원 2025타경54807, 말소)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-03-14, 권리금액 9,100,078원, 말소)

* 등기부채권 총액: 9,100,078원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 병원, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 판매시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 서측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 약 10미터, 남측으로 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류, 중로3류, 소로1류 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한) 및 성장관리권역에 속합니다.

3. 상권분석

* 본건은 한림대학교 동탄성심병원 인근의 근린상업지역에 위치하여 병원 관련 시설, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 이러한 입지적 특성상 병원 종사자, 인근 오피스텔 거주자, 유동인구를 대상으로 하는 상권 형성이 예상됩니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 마케팅 전략에 따라 오피스텔로서의 임대 수익률이 결정될 것으로 보입니다.

* 주변에 공장시설이 있다는 점은 상권의 성격에 따라 긍정적 또는 부정적 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 생활정보

* 인근에 한림대학교 동탄성심병원이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 근린상업지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 은행 등) 이용이 용이합니다.

* 교통 여건이 양호하여 화성시 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김경진 씨가 보증금 87,000,000원에 거주 중이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 및 보증금 반환 관련 불확실성이 존재합니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 임차인 외 다른 임대차 관계가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 석우동, 병원 및 상업시설 밀집 지역에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 양호한 상태이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다. 감정가는 79,000,000원이고, 최근 거래 사례는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이로 확인됩니다.

그러나 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 8,700만원이라는 점입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 법적 해석 및 처리 과정에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 임차인이 명도를 거부하거나 보증금 반환 문제가 복잡하게 얽힐 경우, 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 병원, 상업시설, 교통망 접근성이 우수하여 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 면적: 22.23㎡(약 6.73평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

* 최근 시세 반영: 감정가가 최근 최고 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준이며, 시장 상황에 따라 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 13일 8층 매물이 80,000,000원에 거래되었고, 2026년 3월 6일 11층 매물이 60,000,000원, 2026년 5월 14일 13층 매물이 61,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층으로, 최근 거래가 중 80,000,000원에 가장 근접한 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가 79,000,000원을 기준으로 하되, 보수적인 접근을 고려할 때 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 87,000,000원 문제가 명확히 해결되지 않은 상태이므로, 실제 입찰가는 임차인과의 명도 협상 결과, 보증금 처리 방안, 그리고 추가적인 권리 분석 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고 계산하더라도, 임차인의 존재 자체는 낙찰 후 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있음을 명심해야 합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 전문가와 상의하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.