나이스옥션 법원경매 수원 2025타경880 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 OOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '용인시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중부대로변으로 근린생활시설 등이 주로 소재함.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '에버라인 시청,용인대역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상17층 건물 내 10층 1039호로서,
사용승인일 : 2017.11.27.
외벽 : 외장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 천정부탁형 에어컨설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업업무용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 서측으로 중로, 남측으로 소로의 포장도로에 3면이 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 본건은 용인역삼도시개발구역 내 집합건물로서 기준시점 현재 지적이 미정리된 상태로서 대지권이 미등기된 상태이나, 거래관행상 추후 적정 소유권(대지권)이 이전 및 정리될 것을 전제로 하여, 토지의 적정 소유권(대지권)을 건물부분과 일체로 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경880 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 10층1039호

1.3. 건물명

용인센트럴코업

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 면적

1.5. 1. 건물면적 (전용면적)

22. 48㎡ (약 6.79평)

1.5. 2. 토지면적 (토지지분)

0. 00㎡ (0㎡)

1.6. 감정가

93,000,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

정OO

1.10. 사용승인일

2017년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 소재하며, 용인시청 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중부대로변을 따라 근린생활시설 등이 주로 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 '에버라인 시청,용인대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로 지하 4층부터 지상 17층까지 있으며, 본건은 10층 1039호입니다. 외벽은 외장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 상업업무용 건물부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

북측으로 광대로, 서측으로 중로, 남측으로 소로의 포장도로에 3면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 (근저당, 정태길, 2023년 04월 13일 접수)

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (접수일자: 2017-12-29)

* 갑3: 소유권 이전 (권리자: 윤규환, 접수일자: 2021-11-02)

* 을5: 근저당 (권리자: 정태길, 권리금액: 100,000,000원, 말소기준권리, 말소) (접수일자: 2023-04-13)

* 갑4: 가압류 (권리자: 한국캐피탈, 권리금액: 27,618,172원, 말소) (접수일자: 2023-10-11)

* 갑5: 임의경매 (권리자: 정태길, 권리금액: 98,465,753원, 말소) (접수일자: 2025-02-19)

* 을6: 주택임차권 (권리자: 이승호, 권리금액: 125,000,000원, 인수) (접수일자: 2025-04-25 - *날짜 오류 가능성 있음*)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이승호

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 24일

* 확정일자: 2023년 01월 25일

* 배당신고일자: 2025년 04월 25일

* 대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리

* 주택임차권: 이승호 (보증금 125,000,000원). 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.5. 소멸되는 권리

을5 (근저당, 2023-04-13 접수) 이하 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 을6 주택임차권은 대항력 있으므로 인수될 수 있습니다.)

3.6. 특이사항 (대지권 미등기)

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 범위는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

3.7. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 빠른 확정일자를 가진 대항력 있는 임차인 이승호가 존재하며, 보증금 125,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 대지권이 미등기된 상태로, 추후 대지권이전 및 정리가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 현황

본건이 위치한 용인시 처인구 역북동 일대는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다. 용인시청 인근으로 행정 및 상업 기능이 집중되어 있습니다. 특히 용인시 처인구는 인구 증가세가 뚜렷하여 관련 개발 계획이 활발히 진행 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 소재한 건물(용인센트럴코업)은 오피스텔 건물로, 주변에는 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 또한, 인근에 이마트 용인점, GS더프레시 용인역북점, 롯데슈퍼프레시 프리미엄 용인점 등 대형 마트가 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

용인역삼도시개발구역 내에 위치하며, 용인시청 및 에버라인 시청,용인대역이 인근에 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 용인시의 반도체 산업단지 조성 등 대규모 개발 사업과 함께 지역 경제 활성화 및 상권 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (병원, 마트 등)

* 마트: 이마트 용인점, GS더프레시 용인역북점, 롯데슈퍼프레시 프리미엄 용인점 등

* 병원: 용인시내 병원 다수 분포 (구체적 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설 (학교 등)

* 초등학교: 함박초등학교 (약 0.4km), 서룡초 (약 0.43km)

* 중학교: 용인중학교 (약 0.7km), 용신중학교 (약 0.77km)

* 고등학교: 용인고등학교 (약 0.23km)

* 대학교: 명지대학교 (약 1.7km)

5.3. 녹지공간 (공원 등)

단지 주변 문화공원 등이 언급되었으며, 용인시 차원에서도 공원녹지 확충 계획을 가지고 있습니다.

5.4. 공공기관 (시청 등)

용인시청, 처인구청 등이 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

5.5. 건물 내부 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 도시가스 난방, 천정부탁형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 내 편의점(CU) 및 코인세탁실이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건은 대지권이 미등기된 상태로, 대지권의 유무나 정확한 면적을 확인할 수 없는 점이 리스크 요인입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 추후 대지권 이전 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

이승호 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 125,000,000원은 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가를 산정함에 있어 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 존재하므로 면밀한 확인이 필수적입니다.)

6.3. 토지 지분 부족

토지면적 및 토지 지분이 0㎡로, 건물만 소유하게 되는 상황입니다. 대지권이 제대로 확보되지 않을 경우 소유권에 대한 불안정성이 존재할 수 있습니다.

6.4. 기타 (개발지역 관련 사항)

본건은 도시개발구역 내에 위치하며, 개발사업이 진행 중이거나 완료된 지역입니다. 개발 과정에서 발생하는 각종 민원이나 기반시설 관련 문제 등이 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 역세권(에버라인 시청,용인대역) 및 용인시청 인근의 우수한 입지.

* 용인역삼도시개발지구 내 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 인근에 다수의 편의시설 및 교육시설 분포.

7.2. 약점

* 대지권 미등기 상태로 대지권 확보 불확실성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원 인수 가능성 (가장 큰 리스크).

* 토지 지분이 전혀 없음.

7.3. 투자 시 고려사항

본건의 가장 큰 투자 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 배당 여부 및 실제 보증금 인수 발생 가능성을 명확히 파악해야 합니다. 또한, 미등기 대지권 문제 해결 방안 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

에버라인 시청,용인대역 도보권으로 출퇴근이 용이한 오피스텔로서 직장인 수요 기대.

8.2. 개발 잠재력

용인역삼도시개발구역 및 주변 지역의 지속적인 개발 계획과 용인시의 도시 성장 가능성으로 인한 가치 상승 기대.

8.3. 임대 수요

용인시청, 관련 기관 종사자 및 역세권 직장인을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 93,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 이승호의 보증금 125,000,000원을 인수해야 할 경우, 실질적인 매입 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 사실상 유효하다는 가정 하에, 또는 임차인 보증금 전액 배당을 받는다는 전제 하에 입찰가 산정을 진행합니다. 만약 보증금 인수 발생 시, 해당 금액을 차감하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 (안)

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 임차 보증금 125,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 감정가(93,000,000원)를 기준으로 최저매각가격(통상 감정가의 70~80% 수준) 대비 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 제공된 감정가와 주변 시세, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 만약 임차 보증금 문제가 발생하지 않는다면 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(대지권 미등기, 임차인 보증금 인수 가능성)를 고려하여, 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 65,100,000원에서 80% 수준인 약 74,400,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 최악의 경우, 본 물건의 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.