나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55064 [1] 경기도 화성시 영천동 675-7 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린상가, 공원, 학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 제1층 제106호로서,
(사용승인일 : 2015.08.27)
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20~25m, 북측으로 노폭 약10~15m의 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 보행자 통행 가능한 수변공원에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 675-7 :제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(중(집)1-94)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(집)3-51)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55064 (1)

물건종별: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 675-7, 1층 106호

토지면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

건물면적: 34.58㎡ (약 10.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 598,000,000원

사용승인일: 2015년 08월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 대규모 아파트 단지, 근린상가, 공원, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 동측으로 폭 약 20~25m, 북측으로 폭 약 10~15m의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 보행자 통행이 가능한 수변공원에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2016년 01월 15일: 소유권 이전 (이래영)

* 2019년 11월 14일: 소유권 이전 (김태형)

* 2022년 11월 02일: 소유권 이전 (기재영, 매매)

* 2022년 11월 02일: 근저당권 설정 (농업협동조합자산관리회사, 528,000,000원) - 말소기준권리

* 2024년 04월 04일: 가압류 (경기신용보증재단, 30,000,000원) - 말소

* 2025년 03월 12일: 압류 (남부천세무서장) - 말소

* 2025년 03월 13일: 임의경매 개시 (농업협동조합자산관리회사, 486,953,948원) - 말소

등기부채권 총액: 558,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인의 보증금 및 차임에 대한 정보는 파악되지 않아(임대 미상), 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 동탄2신도시 내 위치

본건은 동탄2신도시 내에 위치하며, 개발 초기에는 동탄역(SRT) 중심 상권 및 시범 단지 내 상가들이 주목받았으나, 최근에는 호수공원 상권 등 남동탄 지역의 상권이 활성화되고 있습니다.

4.2. 상권 특징

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후수요가 확보되어 있습니다. 근린상가로서 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종이 주로 입점할 것으로 예상됩니다. 동탄2신도시는 신도시 개발 계획에 따라 다양한 상권이 형성 및 발전 중이며, 상권별 온도차가 존재하므로 투자 시 신중한 분석이 요구됩니다. 영천동 675-7번지 주변에는 '화이트짐 영천점'(헬스장), '조인쉐프뉴욕 경기동탄점'(음식점), '바다의선물'(횟집/초밥) 등이 소재하며, 이는 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 영천초등학교가 위치하여 교육 환경에 접근성이 좋습니다. (참고: 검색 결과에 경상북도 영천초등학교와 경기도 화성시 영천초등학교가 혼재되어 있으나, 소재지 정보로 보아 경기도 화성시 영천초등학교를 지칭하는 것으로 판단됩니다).

5.2. 편의시설

주변에 대규모 아파트 단지, 근린상가, 수변공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 기타

인근에 '화이트짐 영천점'(헬스장)이 위치하고 있으며, 다양한 음식점들이 소재하여 생활 편의를 더하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 임대차 관계 및 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 수익 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주변 시설 관련

화성 발안일반산업단지 인근에서 소각장 증설을 두고 주민 반발이 거세지고 있다는 뉴스가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다. 그러나 대규모 개발 지역의 특성상 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보상, 본건 물건지 인근에 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 근린상가로, 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침되는 입지입니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변에 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 분석상 특이사항은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 동탄2신도시 상권은 지속적으로 발전하고 있으나, 상권별 편차가 존재하므로 입지 특성을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 배후 수요 확보 지역: 대규모 아파트 단지 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 정비된 주변 환경: 학교, 공원 등 생활 편의시설과의 인접성.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(598,000,000원)를 기준으로, 권리 인수 금액(0원) 및 명도 비용, 시장 상황, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 상권의 공실률 및 예상 임대료, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.