나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54402 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1093-11 와이에이치빌리지 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 신곡초등학교 남동측 근거리에 위치하며 부근은
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 4층 403호로서,
외벽 : 드라이비트 및 석재붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4~6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시
교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 노병훈)로부터 2026. 6. 9.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54402 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1093-11 와이에이치빌리지 4층403호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 162,000,000원

토지면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

건물면적: 31.43㎡ (약 9.51평)

총 건물 연면적: 659.34㎡ (약 199.45평)

대지권 면적: 438.3㎡ (약 132.6평) (건물 전체 대지 면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 신곡초등학교 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2022년 5월 26일 접수) 입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

본건에는 임차인 노 이 존재했으나, 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소하겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

(참고: 임차인 노 은 주택도시보증공사와 관련이 있으며, 보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 9월 27일, 확정일자 2021년 9월 17일이었습니다.)

3.3. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(갑6)를 포함하여, 주택임차권(을3, 노 ) 및 후속 압류, 강제경매(갑8, 주택도시보증공사) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

최근 3개월 내(2026년 3월) 인근 지역에서 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

세류동 1147번지 소재 연립다세대(1988년 건축) 전용면적 46.68㎡가 3층에서 27,300만원에 거래되었습니다.

세류동 189-9번지 소재 다세대(2022년 건축) 전용면적 21.114㎡가 3층에서 19,000만원에 거래되었습니다.

세류동 657번지 소재 다세대(2015년 건축) 전용면적 57.5869㎡가 3층에서 15,500만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 동향

본건은 2016년경 건축된 다세대주택으로, 전용면적 31.43㎡ (약 9.51평)입니다.

최근 거래된 유사 면적의 신축(2022년) 다세대주택이 21.114㎡ 기준으로 19,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 적정 시세는 19,000만원 이상으로 평가됩니다.

다만, 2015년 건축된 57.58㎡ 면적의 거래 사례가 15,500만원으로 확인되어, 거래 대상 물건의 개별 특성에 따라 시세 편차가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창호입니다.

위생, 급배수, 개별 난방, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 신곡초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으나, HUG의 변제 여부 및 임차권 등기 말소 절차 진행 상황을 최종 확인해야 합니다.

6.2. 지역 제한

비행안전제5구역에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 최근 연식의 건물입니다.

권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

인근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

임차인 관련 0원 인수 조건으로 명도 부담이 적습니다.

인근 신축 아파트 및 신축 다세대 주택의 높은 시세를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 권리를 정리해주는 포지션으로, 절차상 안정성을 더합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(2026년 3월, 19,000만원 ~ 27,300만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 19,000만원 이상으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 적정 입찰가는 185,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.