나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1067 [1] 경기도 화성시 병점동 506 병점역우남퍼스트빌3차아파트 303동 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""송화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 근거리에 서동탄역, 병점역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 건물내 8층 802호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

아파트(방, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 포장되어 있으며 인근 외곽 공도와 연계 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)병점동 506 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구).
2)능동 716 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1067 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 506 병점역우남퍼스트빌3차아파트 303동 802호

용도: 아파트

감정가: 282,400,000원

토지면적: 52.41㎡ (약 15.85평)

건물면적 (전용면적 기준 추정): 83.74㎡ (약 25.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""송화초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다양한 규모의 공장, 그리고 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 서동탄역과 병점역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 총 2필지로 구성되어 있으며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 병점동 506: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구.

* 능동 716: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구.

이는 해당 토지가 도시 계획상 주거지역으로 지정되어 있으나, 가축 사육, 항공기 운항 안전, 지역 성장 관리, 철도 보호 등에 관한 일부 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 아OOOOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 28일에 접수된 아현천주교회신용협동조합의 근저당권(채권금액 240,000,000원)입니다. 이 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상).

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 혹시 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임의 정확한 금액 확인이 필수적이며, 미상이라도 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근에 위치한 병점역, 서동탄역 주변으로 형성된 상업시설을 이용하기 편리하며, 단지 내 상가 및 주변 상가들을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 접근할 수 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

주변 지역은 주거 단지와 함께 공장, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 아파트 단지의 상권 구성과는 다소 차이가 있습니다. 이는 상권 활성화에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남동측 인근에 송화초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리한 교육 환경을 제공합니다. 또한, 반경 1km 이내에 병점중학교, 병점고등학교 등이 있어 중고등 교육 시설 이용도 용이한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 백화점 등 추가적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 종합병원이나 대형 병원급 의료시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않습니다. 인근 지역 내 병원 및 의원급 의료기관 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임대 관계 미상: 인수 보증금 0원이라는 정보가 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 물건명세서 상 지상권에 대한 별도 언급이 없어 현재로서는 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 실제로 존재하고 설정되어 있다면, 이는 부동산의 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

6.2. 이용상 리스크

* 토지 이용계획상의 제한: 비행안전구역, 철도보호지구 등은 향후 건축 행위나 재건축 시 일부 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 규모가 크거나 여러 부동산에 걸쳐 설정되었음을 시사하며, 이는 채무 변제 과정에서의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 노후도: 본 물건이 속한 병점역 우남퍼스트빌3차 아파트는 2003년 11월 입주 시작으로, 현재 약 23년차 아파트입니다. 이에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 향후 재건축/리모델링 필요성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않아, 주거 환경 측면에서의 부정적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 아파트로, 병점역 및 서동탄역을 이용할 수 있어 교통은 양호한 편입니다. 송화초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 상권은 복합적인 지역 특성상 다소 제한적일 수 있으며, 임대 관계 미상, 매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권), 그리고 토지 이용계획상의 제한 사항 등 권리 분석 및 이용에 있어 주의 깊은 검토가 필요한 부분이 있습니다. 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 병점역, 서동탄역 이용이 가능한 입지.

* 초등학교 인접: 송화초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 아파트 노후화에 따른 리모델링/재건축 잠재력: 약 23년차 아파트로 향후 리모델링 또는 재건축 사업 추진 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 282,400,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 아파트가 2억 7천만원에서 3억 3천만원 선에서 거래되고 있습니다. 예상 입찰가는 시세, 권리 관계, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 및 주변 시세를 기준으로 신중하게 결정하시길 권고합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.