나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54301 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재‘동탄역(SRT)’북동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모
아파트단지, 주상복합, 상업시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 동탄역(GTX-A,SRT)이 소재하는 등 제
반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상18층 건중 1층에이동 108호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 등,
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 하이샷시 창호 등 마감

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.(후면 사진용지 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화전, 지하주차장, 승강기 설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 오피텔 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접하고 북측 및 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구),지구단위계획구역(화성동탄(2)),광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-85)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-18)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54301 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 108호

용도: 근린상가

감정가: 913,000,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물면적: 48.07㎡ (약 14.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, SRT 및 GTX-A 노선이 정차하는 동탄역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 주상복합 건물, 다양한 상업 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 활발한 도시 활동이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 특히 동탄역(SRT, GTX-A)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 5층부터 지상 18층까지 연면적을 갖춘 대형 건물입니다. 본 물건은 해당 건물 1층에 위치한 근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다.

3.2. 토지 이용 상태

본건 토지는 세장형의 평지로서, 오피스텔 및 상가 건물 부지로 이용되고 있습니다. 본건 동측으로는 광대로, 북측 및 남측으로는 중로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 등기부상 권리 현황 요약

등기부등본 상 갑구에는 소유권 이전 및 가압류 등기들이 다수 확인되나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 을구에는 근저당권 및 기타 담보물권이 설정되었으나, 이 또한 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다. 이는 향후 권리 관계를 명확히 파악해야 할 중요한 부분입니다.

4.4. 임차인 현황

해당 물건에 대한 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 임차인 현황상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있어, 별도의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상임으로 해당 부분에 대한 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역적 특성

동탄2신도시는 수도권 최대 규모의 계획도시로서, 광역 교통망 확충과 함께 빠르게 성장하고 있는 지역입니다. 동탄역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있으며, 지속적인 개발과 인구 유입으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5.2. 용도 적합성

본 물건은 근린상가로서, 동탄역 역세권이라는 장점과 주변의 대규모 주거단지를 배후로 하고 있어 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다. 현재 공실 상태이나, 향후 상권 활성화 시 임차 수요 확보가 기대됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 주변 편의 시설

동탄역 인근에는 롯데백화점, CGV 등 대형 상업 및 문화 시설이 위치해 있으며, 다양한 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6.2. 기타 생활 인프라

GTX-A, SRT 등 광역 교통망을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 뛰어나며, 주변으로 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 리스크

본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임차 조건 조절이 필요할 수 있습니다.

7.2. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 파악되지 않아 권리 인수 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 이는 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7.3. 기타 리스크

검색된 정보로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전체적으로 대규모 개발이 이루어지는 과정에서 지역별로 혐오시설 설치 논란이 있었던 사례가 있으므로, 주변 지역에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 동탄역이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상업 시설로서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며, '지상권' 관련 불확실한 권리 관계가 존재하지만, 이를 해소하고 상권 활성화에 맞춰 전략적으로 접근한다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 동탄역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 동탄2신도시의 지속적인 개발에 따른 풍부한 배후 수요.

* 현재 공실이나, 상권 활성화 시 임대 수익 기대 가능.

* 감정가 대비 상당한 가격 하락 가능성 (유찰 3회).

10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 913,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저 입찰가가 313,159,000원 (감정가의 34%)으로 제시되어 있습니다.

현 공실 상태와 미확인 권리(지상권) 존재 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 입지적 가치를 고려하여 잠재적인 권리 인수 비용 및 공실 해소 비용 등을 감안한 적정 입찰가 산정이 요구됩니다.

권리 관계가 명확히 확인되고 공실 리스크를 감안한다면, 약 350,000,000원에서 450,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 권리 관계 조사 완료 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.