나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54739 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 ""상현역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 신분당선 ""상현역""이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건 내 8층 804호로서

외벽 : 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 경매 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54739 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (본건 임차인과 동일인)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 8층804호

건물 용도: 오피스텔

준공년도: 2013년 (사용승인일 2013년 2월 20일)

건축물 규모: 총 10층 건물 중 8층

총 호실 수: 184호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.86㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.861㎡ (약 2.38평)

건물 전용 면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물 지분: 28.556㎡ (약 8.64평)

1.4. 감정 평가 정보

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 '상현역' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 환경이 갖추어져 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

신분당선 '상현역'이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이하며, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받으며, 이는 향후 건축물 이용 및 개발에 제한 사항이 될 수 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 21일 접수된 이동준 외 1명(본건 채권자 겸 임차인)의 강제경매(갑6)입니다. 본 물건의 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

본건에는 대항력 있는 임차인 이동준 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이동준

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 9일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 배당신고일자: 2025년 2월 21일

* 대항력: 있음

3.3. 인수 권리

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 합니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 분석상의 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건이 위치한 상현동 일대는 신분당선 상현역을 중심으로 신축 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 및 직장인 수요를 확보하고 있습니다. 광교푸르지오시티2단지 자체도 총 184호실로 구성되어 있어 단지 내 고정 수요가 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 상현역 주변 상업지구의 편의시설 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 상현역 주변 상업 시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 새빛초등학교 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 교통 편의

신분당선 상현역 역세권이라는 점이 가장 큰 장점이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인 이동준 씨의 보증금 180,000,000원 중, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 그 부족분이 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 됩니다. 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청했음에도 불구하고, 물건의 감정가(151,000,000원)가 임차인의 보증금(180,000,000원)보다 낮아 전액 배당받지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 상당 금액의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 이용 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장상 현황과 실제 이용 상태가 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 공부 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 신분당선 상현역 역세권이라는 우수한 입지와 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2013년에 준공된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 크며, 이는 본 건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요인이 될 것입니다. 임차인이 경매 신청 채권자라는 특이한 상황은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

7.2. 투자 고려 사항

장점으로는 역세권 입지 및 안정적인 임대 수요가 예상되나, 가장 큰 단점은 임차인 보증금 인수 부담입니다. 이를 감안할 때, 신중하고 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 대비 수익률을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

신분당선 상현역 역세권이라는 점은 강남 등 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 직주근접 수요를 충족시키며, 이는 오피스텔의 핵심 가치라 할 수 있습니다.

8.2. 미래 가치

택지개발지구 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(28.556㎡, 8.64평)의 8층 물건이 2024년 2월 3일 155,000,000원에 거래되었습니다. 다른 유사 면적 물건들의 거래가도 141,000,000원 ~ 155,000,000원 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 151,000,000원으로, 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 감정가를 바탕으로, 인수 보증금 관련 리스크를 제외한 순수 물건의 시장 가치 기준 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 예상됩니다.

9.3. 총 예상 지출 (리스크 포함 시)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 시 발생하는 인수 부담입니다. 임차인 이동준 씨의 보증금은 180,000,000원이며, 감정가 151,000,000원으로는 보증금 전액을 배당받기 어려울 것으로 예상됩니다. 만약 본건이 감정가 수준인 151,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인은 151,000,000원만 배당받게 되며, 나머지 29,000,000원(180,000,000원 - 151,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. 이 경우, 총 지출액은 입찰가(151,000,000원) + 인수 보증금(29,000,000원) = 180,000,000원이 됩니다. 따라서, 입찰 시에는 최소 180,000,000원 이상의 총 지출액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.