나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54346 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1033 청우빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선1동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내
2층 202호로서,

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리유사형의 토지로, 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

복동측으로 로폭 약6미터, 북서측으로 로폭 약8미터의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 경매신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 윤종현)로부터 2026. 5. 26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54346 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1033 청우빌라 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

* 토지 지분: 32.06㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

* 건물 지분: 33.87㎡ (약 10.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 정보:

* 건물명: 청우빌라

* 건축년도: 2003년 8월 4일 사용승인

* 총 층수: 5층

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 연면적: 658.66㎡ (약 199.27평)

* 대지면적: 279.2㎡ (약 84.46평)

* 해당 호수: 2층 202호 (총 16호)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로 상태: 북동측으로 로폭 약 6미터, 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로 등을 통하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑8 압류 (포천세무서장, 2022.01.28.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 윤종현)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-01-28

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음 (등기부상 표기 및 확약서 제출 내용 기준)

* 주요 권리 내역:

* 갑8 압류 (포천세무서장, 2022.01.28.) - 말소기준권리

* 갑11 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.02.07.)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (확약서 제출에 따른 판단)

* 특이사항 및 주의사항:

* 경매신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 윤종현)로부터 2026.05.26.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, "대항력있는 임차인"으로 특수물건정보에 표기된 점은 혼동을 줄 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가를 통해 확약서의 효력 및 최종 인수 부담 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 지역 용도지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 건물은 5층 규모의 다세대주택 중 2층에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "권선1동행정복지센터"가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 수원시 자원회수시설이 권선구에 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 악취 민원 발생 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, "대항력 있는 임차인"이라는 명칭은 혼란을 야기할 수 있습니다. 확약서의 최종 법적 효력 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공 건물로, 연식이 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1,900만원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 면적 대비 시세는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 권리 분석의 핵심인 임차인과 관련하여, 임차인 윤종현 씨는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본 물건의 가치를 높이는 긍정적인 요인입니다. 다만, "대항력 있는 임차인" 표기와 HUG 인수조건 변경 등의 명칭은 혼동을 야기할 수 있어, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 확약서의 효력 및 최종 인수 부담 여부를 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계 가능성: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다. (단, 최종 확인 필요)

* 시세 대비 투자 매력: 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 수원시 권선구의 주거 지역으로, 실거주 목적이나 임대 수익 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월):

* 44.66㎡ (3층) 거래가: 19,700만원

* 42.85㎡ (4층) 거래가: 19,500만원

* 50.98㎡ (5층) 거래가: 19,700만원

* 주변 유사 면적 매물의 시세는 ㎡당 약 43.7만원~45.3만원 수준으로, 본건 건물 면적(33.87㎡) 기준으로 환산 시 약 1억 4,800만원 ~ 1억 5,350만원 범위로 추정됩니다.

* 실제 거래된 더 넓은 면적의 매물들이 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원에 거래되었음을 감안하면, 본건의 시세는 이보다 낮게 형성될 수 있으나, 감정가(1억 1,900만원)보다는 상당히 높은 수준입니다.

* 인수 보증금: 0원 (확약서 내용 기반, 최종 확인 필수)

* 예상 입찰가: 1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원

* (근거) 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있으며, 임차인 인수 부담이 없을 경우 시세 하단부까지는 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, "대항력 있는 임차인" 관련 문구 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

10. 주변 환경 정보

* 본건이 위치한 권선구는 도시기반시설 확충, 주거환경 개선 사업 등이 추진되고 있는 지역입니다.

* 수원역을 중심으로 한 교통망 확충 호재가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 언급은 많지 않으나, 수원천을 따라 산책로가 조성되어 있다는 정보가 있습니다.

* 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 수원시 자원회수시설이 권선구에 위치해 있으며, 일부 지역에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불분명합니다.

* 토지 이용 계획상 비행안전구역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.