나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54923 [1] 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 14층1413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능리 교차로"" 동측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 업
무시설 및 상업시설, 오피스텔, 중.소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 학교등이 소재
하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 건물 중 14층 1413로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일 붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진.출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경54923 (1)입니다. 채권자는 김OO이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 현황

본 건은 경기도 화성시 능동 1065-3에 위치한 동탄푸르지오시티 14층 1413호에 소재하며, 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 115,000,000원입니다.

토지 면적은 8.78㎡ (약 2.66평)이며, 건물 면적은 31.80㎡ (약 9.62평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 "능리 교차로" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. KTX 동탄역 및 향후 GTX 노선 예정 등 광역 교통망 확충에 대한 기대감도 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35~40m) 및 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 이창호씨 외 다수의 소유권 변동 이력이 확인됩니다. 가장 중요한 권리로는 을구 3번의 김수원씨 명의 주택임차권(권리금액 140,000,000원)이 있으며, 이 권리는 '인수'로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 갑구 25번의 김수원씨 명의 강제경매(권리금액 145,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 김수원씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금은 145,000,000원, 차임은 0원이며, 전입일자는 2022년 1월 18일, 확정일자는 2021년 11월 5일입니다. 등기부상 김수원씨 명의의 주택임차권(을3)이 '인수'로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 김수원씨 명의의 강제경매(갑25)이며, 이보다 선순위인 권리(을3 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 기타 압류(갑26) 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본 건이 위치한 동탄푸르지오시티 주변으로는 삼성전자 화성캠퍼스와 같은 대규모 산업단지가 있어 풍부한 임대 수요를 확보하고 있습니다. 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 임대/매매 시세

해당 건물(동탄푸르지오시티)은 준공된 지 약 14년이 경과하였습니다. 현재 유사한 규모의 오피스텔(전용면적 약 31~33㎡)의 일반적인 시세는 정확히 파악하기 어려우나, 최초 분양 당시 3.3㎡당 600만원대부터 시작하여 실당 1억원 내외였던 점을 고려할 때, 현재 감정가 115,000,000원은 시장 상황에 따라 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 권리 분석상 임차보증금 인수 가능성을 고려하여 입찰가 산정에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주차 및 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차장 설비 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 가능성

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김수원)의 임차보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 주택임차권(을3)이 '인수'로 기재되어 있으며, 주의사항에서도 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 김수원씨의 임차보증금 145,000,000원 중 배당 순위에 따라 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다. (등기부상 임차권 금액 140,000,000원과 채권자로서의 경매 신청 금액 145,000,000원 간의 차이 및 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.)

6.2. 주변 혐오시설 여부

조사 결과, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(화장장, 쓰레기 소각장 등)이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다.

6.3. 기타 제반 법규 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 능동 지역의 오피스텔로, 삼성전자 등 대기업 산업단지 인근에 위치하여 임대 수요가 풍부하다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 명확한 리스크 요소를 안고 있어, 입찰 시 해당 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 삼성전자 등 대규모 산업단지 인근으로 풍부한 직주근접 수요 확보.

* 편리한 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 접근성 우수, 향후 광역 교통망 확충 기대.

* 비교적 낮은 건물 연식: 14년차 건물로, 관리 상태에 따라 가치 유지 및 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보 및 유사 물건의 거래 사례가 제한적이며, 무엇보다 임차보증금 인수 가능성이라는 큰 변수가 존재합니다.

감정가 115,000,000원을 기준으로, 인수될 수 있는 임차보증금(최대 145,000,000원 범위 내에서 배당 결과에 따라 결정)을 고려했을 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

만약 임차보증금 중 상당액을 인수해야 한다면, 이는 감정가를 초과하는 금액이 될 수 있으므로, 예상 입찰가는 감정가 수준 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정 하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 배당표 확인 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.