나이스옥션 법원경매 수원 2025타경885 [1] 경기도 오산시 원동 773-19 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 ""운암고등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 본건
과 유사한 단독주택, 다가구주택, 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 노선 수, 배차간격 등을 고려할
때 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입
니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 16m, 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도
로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정
리사업지구(오산지구)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건으로서,
외벽: 화강석타일 등 마감,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(2) 근린생활시설 및 생활숙박시설로 이용 중입니다.

설비내역

일부 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경885 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 773-19

용도: 숙박시설

감정가: 5,621,650,180원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 434.70㎡ (약 131.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,638.90㎡ (약 495.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, "운암고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 본건과 유사한 단독주택, 다가구주택, 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 노선 수와 배차 간격을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물로, 외벽은 화강석타일 등으로 마감되어 있으며, 내부 마감 및 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다. 건물은 근린생활시설 및 생활숙박시설로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 폭 약 16m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,850,000,000원(토지) + 2,789,500,000원(건물) = 4,639,500,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 토지 및 건물 모두 2015년 7월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(을7, 을1)이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매(2025타경885) 및 임의경매(2026타경53041) 개시 결정 등기 역시 말소 대상에 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 비어있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

총 71명의 임차인이 존재하며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 및 권리를 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

* (주)송호팩토리 (송호주): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-05, 대항력 없음.

* (주)캐로스컴퍼니: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-15, 확정일자 2025-04-14, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 없음.

* AL AMIN MD SABBIR HOSSAIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-12, 대항력 없음.

* BHATTARAI DIPAK: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-15, 대항력 없음.

* CAI YUNGANG(채운강): 보증금 47,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-28, 확정일자 2022-01-02, 배당신고일자 2026-05-15, 대항력 없음.

* CUI RUIYUAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-09, 대항력 없음.

* FANG ZHEJUN((방철군): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-26, 확정일자 2025-04-24, 배당신고일자 2025-04-24, 대항력 없음.

* JIN FUNYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-16, 대항력 없음.

* JIN GUANGYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-03-17, 대항력 없음.

* JIN SHANZI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-25, 대항력 없음.

* JIN YINGAI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-24, 대항력 없음.

* JIN YOUQING: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-23, 대항력 없음.

* KOIRALA BINOD: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-15, 대항력 없음.

* LI SHANXIONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-08-14, 대항력 없음.

* LIN SONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-16, 대항력 없음.

* LIN XUEYING(림설영): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-07, 확정일자 2019-07-15, 배당신고일자 2025-03-12, 대항력 없음.

* MIA MOMEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-12, 대항력 없음.

* PIA O FENGXUE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-20, 대항력 없음.

* PIA O MEIXIANG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-16, 대항력 없음.

* PIA O XIANGFU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-02, 대항력 없음.

* QIN MINGZI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-04-20, 대항력 없음.

* QUAN CHENGHAO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-17, 대항력 없음.

* SHEN MEIHUA: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-02, 확정일자 2016-09-26, 배당신고일자 2025-04-02, 대항력 없음.

* 강대현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2025-05-02, 대항력 없음.

* 고홍식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-04, 대항력 없음.

* 권오현: 보증금 52,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-01-02, 확정일자 2016-12-29, 배당신고일자 2025-04-08, 대항력 없음.

* 김기현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-29, 확정일자 2021-03-29, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음.

* 김도윤: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-19, 확정일자 2021-07-14, 배당신고일자 2024-02-05, 대항력 없음.

* 김봉문(JIN FENGWEN): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-16, 확정일자 2018-07-16, 배당신고일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 김선자: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-25, 확정일자 2016-08-16, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음.

* 김소정: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-03-28, 배당신고일자 2024-07-10, 대항력 없음.

* 김수삼: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 대항력 없음.

* 김승욱: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-03-26, 확정일자 2019-03-26, 배당신고일자 2025-04-14, 대항력 없음.

* 김영애: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-24, 확정일자 2022-11-15, 배당신고일자 2024-11-14, 대항력 없음.

* 김진영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-13, 확정일자 2021-10-13, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 없음.

* 김태우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-28, 확정일자 2021-05-14, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음.

* 류정하: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-12, 대항력 없음.

* 박미영,박순봉: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-08-11, 확정일자 2017-08-11, 배당신고일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 박용우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-29, 대항력 없음.

* 박정근: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-04, 확정일자 2019-10-04, 배당신고일자 2024-08-13, 대항력 없음.

* 박지은: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-15, 확정일자 2021-03-15, 배당신고일자 2025-05-02, 대항력 없음.

* 박창희: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-02, 확정일자 2025-04-02, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 없음.

* 박춘자(PIAOCHUNZI): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-30, 확정일자 2019-09-30, 배당신고일자 2025-03-13, 대항력 없음.

* 박희선: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-08, 확정일자 2025-04-02, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음.

* 백유미(BAIYUEMEI): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-09, 확정일자 2023-04-28, 배당신고일자 2025-09-26, 대항력 없음.

* 사공정: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-24, 확정일자 2025-03-10, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 서영창: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-01, 확정일자 2021-11-01, 배당신고일자 2023-11-20, 대항력 없음.

* 송인선: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-14, 확정일자 2015-10-14, 배당신고일자 2025-04-10, 대항력 없음.

* 신윤구: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-18, 확정일자 2021-06-18, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음.

* 신철호(SHEN ZHEHAO): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-30, 확정일자 2022-07-13, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 왕윤수: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-03, 확정일자 2023-02-03, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력 없음.

* 우종수: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-19, 확정일자 2021-02-19, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력 없음.

* 이봉숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2024-01-04, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 없음.

* 이해준: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-09, 확정일자 2017-06-09, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 없음.

* 이향미: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 확정일자 2025-03-31, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력 없음.

* 이홍덕: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-08, 확정일자 2022-07-08, 배당신고일자 2025-04-30, 대항력 없음.

* 임민경: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-14, 확정일자 2022-10-14, 배당신고일자 2025-02-11, 대항력 없음.

* 장수경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-16, 확정일자 2022-03-16, 배당신고일자 2025-04-30, 대항력 없음.

* 장재훈: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2021-08-27, 배당신고일자 2025-03-25, 대항력 없음.

* 전연호: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-15, 확정일자 2021-01-15, 배당신고일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 정연옥: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-24, 확정일자 2017-07-24, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음.

* 정인엽: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-24, 확정일자 2022-03-24, 배당신고일자 2025-05-07, 대항력 없음.

* 정지민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 조가영: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-13, 확정일자 2023-03-13, 배당신고일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 조원신: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-20, 확정일자 2022-01-20, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 진연진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-27, 확정일자 2025-06-26, 대항력 없음.

* 최윤호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-27, 대항력 없음.

* 최종성: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-28, 확정일자 2019-08-28, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 최해복(CUIHAFU): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-09, 확정일자 2023-04-28, 배당신고일자 2025-09-26, 대항력 없음.

* 한상노: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-10, 대항력 없음.

* 한옥: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-12, 확정일자 2019-11-19, 배당신고일자 2025-04-01, 대항력 없음.

* 현승철(XUAN CHENGZHE): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-01, 배당신고일자 2025-03-27, 대항력 없음.

* 황미옥(HUANG MEIYU): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-17, 확정일자 2022-10-17, 배당신고일자 2025-03-19, 대항력 없음.

* 이해준: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-27, 확정일자 2019-08-06, 배당신고일자 2024-10-08, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 오산시 원동에 위치하며, 주거지(단독주택, 다가구주택)와 상업시설(근린상가, 숙박시설)이 혼재하는 지역입니다. 특히 숙박시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변의 상업 활동 및 유동인구를 기반으로 한 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 고객층

인근의 운암고등학교 및 기타 교육시설, 주거 밀집 지역, 그리고 지역 내 상업 시설 이용객들이 잠재적 고객층이 될 수 있습니다. 숙박시설의 특성상 출장객, 관광객 등도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

운암고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

유동화물건 및 중복사건으로 처리되어 있어, 법적 절차 진행 과정이나 권리관계 파악에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오 시설(예: 쓰레기 처리 시설, 도축장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 오산시 일부 지역에서 생활폐기물 처리 문제로 인한 악취 및 침출수 발생 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

모든 임차인이 '대항력 없음'으로 조사되었으나, 명도 진행 시 예상치 못한 시간 지연이나 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 숙박시설로, 토지 및 건물 면적이 적절하며 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 56억원 이상으로 높게 책정되어 있으며, 권리 분석상 인수할 권리나 부담은 적은 것으로 판단됩니다. 그러나 유동화물건, 중복사건 등 특수물건으로서의 복잡성, 다수의 임차인 존재 등은 명도 및 활용 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 상권 및 입지조건을 고려할 때, 숙박시설로서의 운영 가능성은 있으나, 시장 상황 및 건물 상태에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 운암고등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 숙박시설 용도: 주변 상업시설 및 주거지역과 혼재되어 있어 운영 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 넓은 면적: 토지 434.70㎡, 건물 1,638.90㎡ 규모로 사업 확장 또는 재개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,621,650,180원입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 점, 그리고 오산시의 지역적 특성 및 유사 물건의 경매 사례 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가의 범위로 제시할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 4,216,000,000원 ~ 4,778,000,000원

이는 현재 시점에서의 개략적인 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 물건의 최신 현황 및 추가적인 심층 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 충분한 현장 조사를 통한 세부적인 가치 평가 및 주변 시세 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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