나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54632 [1] 경기도 화성시 양감면 신왕리 243-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 신왕리에 소재하는 ""독줄마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
중·소규모의 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 시외곽에 위치하여 교통사정
은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 서측 하향의 완경사지대의 자체 지반을 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공업
용 건부지로 이용 중입니다.
기호(2), 기호(6)은 서측 하향의 완경사지대의 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형의 토
지로서 개발행위를 득한 토지로 나지상태입니다.
기호(4), 기호(5)는 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1), 기호(2), 기호(6)은 남측으로 노폭 약 5M 내외의 기호(4), 기호(5) 콘크리트 포장
도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든
축종 제한), 성장관리권역입니다.

제시목록 외의 물건

기호㉠: 기호(2) 지상 소재 컨테이너 1식(사무실 등), 약 24㎡
기호㉡: 기호(2) 지상 소재 컨테이너 1식(창고 등), 약 15㎡
기호㉢: 기호(6) 지상 소재 컨테이너 1식(창고 등), 약 18㎡
기호㉣: 기호(6) 지상 소재 컨테이너 1식(창고 등), 약 15㎡

제시외건물의 규모, 구조 등을 감안할 때 토지의 가치형성에 미치는 영향은 미미할 것으로
판단됩니다.

공부와의 차이

기호(2), 기호(6)의 공부상 지목은 임야이나 현황 건축허가를 득한 토지로 나지상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)은 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등,
내벽: 판넬잇기 마감 등,
창호: 하야샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호(3)은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 통상적인 설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2, 6은 공부상 지목은 임야이나 현황은 건축허가를 득한 토지로 나지상태이며, 그 지상의 컨테이너(㉠,㉡,㉢,㉣)는 매각에서 제외[감정평가서 지적 및 건물개황도 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54632 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경기서부새마을금고

채권총액 (등기부채권 총액): 토지 1,730,000,000원, 건물 2,367,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 양감면 신왕리 243-9

용도: 근린시설

인근 환경: 본건은 경기도 화성시 양감면 신왕리에 소재하는 "독줄마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

1.3. 매각 대상 물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지목 및 현황: 목록 2, 6은 공부상 지목은 임야이나 현황은 건축허가를 득한 토지로 나지상태입니다.

건물 현황: 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 2,342,936,400 원

토지면적: 4211.00㎡ (약 1273.8 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 336.60㎡ (약 101.8 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

"독줄마을" 북측 인근에 위치하며, 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 시 외곽에 위치하여 교통 사정은 다소 불편시됩니다.

2.3. 도로 접면

본건은 남측으로 노폭 약 5M 내외의 도로(기호 4, 5)와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1.토지 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 지분 이전, 매매, 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분의 권리가 말소된 것으로 확인됩니다.

3.1. 2.건물 등기부 요약

건물 등기부 역시 소유권 보존, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리 변동이 있었으며, 모두 말소된 것으로 나타납니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준권리는 토지의 경우 2020년 12월 24일자 근저당(을1) 또는 지상권(을2)으로 추정되며, 건물의 경우 2023년 7월 27일자 근저당(을1)으로 보입니다. 제시된 등기부 정보에 따르면, 경매개시결정으로 인한 임의경매(갑7, 건물 갑3) 외 모든 권리는 말소되었으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 등록된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 일부는 공업용 건부지로, 일부는 건축허가를 득한 나지 상태로 이용되고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 비교적 조용한 전원적인 환경과 산업 활동이 공존하는 지역입니다.

인근에 다수의 산업단지가 조성 및 개발 중이며, 이는 향후 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

현재 주민들의 반대가 있는 폐기물 재활용 시설 추진 관련 이슈가 해당 지역 인근에 존재하여, 향후 환경적 영향 및 지역 사회 갈등 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 관련

목록 2, 6 토지 지상의 컨테이너(㉠, ㉡, ㉢, ㉣)는 매각에서 제외되므로, 점유 사용 관련 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

목록 2, 6 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 건축허가를 득한 나지 상태로 이용 중입니다. 이는 통상적인 개발 과정에서 나타날 수 있는 부분이나, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 있음을 인지해야 합니다.

6.3. 미상 정보 (임대 관계)

임대관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

양감면 일대는 산업단지 개발이 활발히 진행되고 있으며, H-테크노밸리 일반산업단지 등이 조성 중입니다.

이는 지역 경제 활성화에 긍정적 요인이 될 수 있으나, 산업단지 인근 지역에서 간혹 발생하는 환경오염이나 시설 운영 관련 민감성 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 필요가 있습니다. 최근 신왕리 인근에서 폐기물 재활용 시설 추진에 대한 주민 반대 의견이 제기되고 있어, 해당 시설의 입지나 운영 방식에 따라 주변 환경에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면 신왕리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

주변 환경은 중·소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 산업단지 개발이 진행 중인 지역입니다.

교통 접근성은 다소 불편한 편이나, 토지 이용 계획상 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

다만, 제시외 물건(컨테이너)이 매각에서 제외되고, 인근 지역에서 폐기물 관련 시설 추진으로 인한 주민 갈등이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 말소되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 대규모 산업단지 조성으로 인한 배후 수요 증가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,342,936,400원입니다. 현재 제시된 권리 관계 및 물건 상태, 주변 시세, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

상세한 시세 조사와 함께 낙찰가율, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 해당 지역의 신규 산업단지 조성 및 관련 기업 유치 현황 등은 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 예상가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 경매 물건의 현황 등을 종합적으로 고려한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.