나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54443 [1] 경기도 화성시 만세구 남양읍 장덕리 산53 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 ""신남초등학교"" 남측 근거리에 위치하며 부근은
마을주변 농경지대로서 인근은 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 경사 완만한 자연
림등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근은 가능하나, 대중교통편은 버스정류장이 근거리 간선도로변에 소재
하는바, 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1.2 : 부정형으로 평탄한 토지로서 전으로 이용중임.

일련번호 3 : 부정형의 완경사 자연림으로, 남측 일부(419㎡)는 공중부분에 송전선로가 소재
하는 토지로, 한국전력공사에서 송전선건설 및 유지보호를 목적으로 송전선이 존속하는
기간 을 존속기간으로 임차권이 설정된 토지임.

일련번호 4 ~ 6 : 부정형의 평탄한 토지로 답으로 이용중인 토지임.

인접 도로상태

일련번호 1.2 : 폭 약 4~5미터 정도의 도로가 접함.

일련번호 3 : 맹지임.

일련번호 4 ~ 6 : 폭 약 4~5미터 정도의 도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 ,3.
계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리)
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장
관리권역<수도권정비계획법>.

일련번호 4, 5, 6.
농림지역
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업
진흥구역<농지법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

업 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 3 토지의 일부((419㎡)지상에 송전선로가 소재하며, 송전선로 소재부분에 대하여
한국전력공사에서 송전선로의 존속기간 까지를 존속기간으로서 임차권등기가 설정되었음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 목록3 근처에 묘지 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54443 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOO (경매 신청 채권자. 등기부상 경매 신청인은 남양농업협동조합으로 확인됩니다.)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 남양읍 장덕리 산53 (주: 제공된 주소의 '만세구'는 일반적인 행정구역이 아니므로 '화성시'로 표기합니다.)

* 용도: 임야

* 매각대상: 토지매각

* 일괄매각: 해당 (총 6필지 일괄 매각)

1.3. 면적 정보

* 총 토지 면적: 3230.00㎡ (약 977.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 "신남초등학교" 남측 근거리에 위치합니다.

* 부근은 마을주변 농경지대로서, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 경사 완만한 자연림 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 접근은 가능합니다.

* 대중교통편은 근거리 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

* 일련번호 1, 2, 4~6 토지는 폭 약 4~5미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 3 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 1981-04-18 (박손석)

* 근저당권: 2018-11-09 (농업협동조합자산관리회사, 4억원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025-02-13 (남양농업협동조합) - 말소

* 기타 등기: 말소된 임차권설정, 지상권설정 내역 있음.

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국전력공사

* 보증금: 0원

* 차임: 1,822,650원

* 대항력: 없음 (주: 물건명세서상 인수되는 권리로 기재됨)

* 비고: 송전선로 관련 임차권 설정

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는 것으로 물건명세서에 명시되어 있습니다.

* 목록3 토지에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(한국전력공사)가 있습니다.

* 이 임차권은 송전선로가 존속하는 기간 동안 존속하며, 보증금은 0원, 차임은 연 1,822,650원입니다.

* 비록 임차인 현황에 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점을 감안하여 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 또는 주거 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근에 소규모 공장 및 창고가 소재하여 관련 업종의 수요는 있을 수 있으나, 광범위한 상권 형성보다는 지역적 수요에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 신남초등학교가 근거리에 위치합니다.

* 편의시설: 대규모 편의시설은 인접 지역에 위치할 것으로 예상되며, 본 물건지 자체 접근성은 보통입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 송전선로가 일부 부지를 통과하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 일련번호 1, 2, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 일련번호 4, 5, 6: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 특히 농림지역 및 농업진흥구역의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 일련번호 3 토지는 맹지이므로 도로 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 물건별 특이사항

* 목록1, 2: 전으로 이용 중이며 농취증 제출이 필수입니다.

* 목록3: 완경사 자연림이며, 419㎡ 면적에 송전선로가 지나가고 한국전력공사 임차권이 설정되어 있어 매수인에게 인수됩니다. 송전선로 관련한 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록3 근처에 묘지가 있는 것으로 현황조사서에 기재되어 있습니다. 분묘기지권 성립 여부 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 내 농경지 및 자연림으로 구성된 임야 물건입니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 도로에 접하나 목록3은 맹지입니다.

농취증 제출 필수, 맹지, 송전선로 관련 인수되는 임차권, 묘지 인접 등 여러 고려사항이 있습니다.

특히 목록3의 한국전력공사 임차권은 보증금은 없으나 차임이 발생하고 매각 후에도 존속하므로, 해당 토지의 활용에 제약이 될 수 있습니다.

농림지역 토지의 경우 농업 목적 외 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 개발 계획 및 인근 지역 개발 동향에 따른 지가 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 농림지역 외 계획관리지역 포함으로 용도 전환 가능성을 타진해볼 수 있습니다. (단, 성장관리계획구역 등 제약 확인 필요)

* 송전선로 관련 임차권으로 인한 토지 사용의 제약이 분명히 존재하나, 이를 이해하고 활용 방안을 찾는다면 특정 목적 (예: 송전선로 유지보수 관련 협의 등)으로 활용될 여지도 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,016,572,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본건은 농취증 필수, 맹지, 인수되는 임차권, 묘지 인접 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히 목록3의 송전선로 관련 임차권 및 맹지 문제는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 향후 개발 가능성, 예상되는 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 상세한 시세 조사 및 현장 조사가 선행되어야 하므로, 구체적인 금액 제시는 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가는 이러한 제약 사항들을 충분히 반영하지 못했을 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.