나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54443 [1] 경기도 화성시 만세구 남양읍 장덕리 456 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 ""신남초등학교"" 남측 근거리에 위치하며 부근은
마을주변 농경지대로서 인근은 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 경사 완만한 자연
림등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근은 가능하나, 대중교통편은 버스정류장이 근거리 간선도로변에 소재
하는바, 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1.2 : 부정형으로 평탄한 토지로서 전으로 이용중임.

일련번호 3 : 부정형의 완경사 자연림으로, 남측 일부(419㎡)는 공중부분에 송전선로가 소재
하는 토지로, 한국전력공사에서 송전선건설 및 유지보호를 목적으로 송전선이 존속하는
기간 을 존속기간으로 임차권이 설정된 토지임.

일련번호 4 ~ 6 : 부정형의 평탄한 토지로 답으로 이용중인 토지임.

인접 도로상태

일련번호 1.2 : 폭 약 4~5미터 정도의 도로가 접함.

일련번호 3 : 맹지임.

일련번호 4 ~ 6 : 폭 약 4~5미터 정도의 도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 ,3.
계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업관리)
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장
관리권역<수도권정비계획법>.

일련번호 4, 5, 6.
농림지역
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업
진흥구역<농지법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

업 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 3 토지의 일부((419㎡)지상에 송전선로가 소재하며, 송전선로 소재부분에 대하여
한국전력공사에서 송전선로의 존속기간 까지를 존속기간으로서 임차권등기가 설정되었음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54443 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOO (경매 신청 채권자. 등기부상 경매 신청인은 남양농업협동조합으로 확인됩니다.)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 남양읍 장덕리 산53 (주: 제공된 주소의 '만세구'는 일반적인 행정구역이 아니므로 '화성시'로 표기합니다.)

* 용도: 임야

* 매각대상: 토지매각

* 일괄매각: 해당 (총 6필지 일괄 매각)

1.3. 면적 정보

* 총 토지 면적: 3230.00㎡ (약 977.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 "신남초등학교" 남측 근거리에 위치합니다.

* 부근은 마을주변 농경지대로서, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 경사 완만한 자연림 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 접근은 가능합니다.

* 대중교통편은 근거리 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

* 일련번호 1, 2, 4~6 토지는 폭 약 4~5미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 3 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 1981-04-18 (박손석)

* 근저당권: 2018-11-09 (농업협동조합자산관리회사, 4억원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025-02-13 (남양농업협동조합) - 말소

* 기타 등기: 말소된 임차권설정, 지상권설정 내역 있음.

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국전력공사

* 보증금: 0원

* 차임: 1,822,650원

* 대항력: 없음 (주: 물건명세서상 인수되는 권리로 기재됨)

* 비고: 송전선로 관련 임차권 설정

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는 것으로 물건명세서에 명시되어 있습니다.

* 목록3 토지에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(한국전력공사)가 있습니다.

* 이 임차권은 송전선로가 존속하는 기간 동안 존속하며, 보증금은 0원, 차임은 연 1,822,650원입니다.

* 비록 임차인 현황에 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점을 감안하여 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 또는 주거 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근에 소규모 공장 및 창고가 소재하여 관련 업종의 수요는 있을 수 있으나, 광범위한 상권 형성보다는 지역적 수요에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 신남초등학교가 근거리에 위치합니다.

* 편의시설: 대규모 편의시설은 인접 지역에 위치할 것으로 예상되며, 본 물건지 자체 접근성은 보통입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 송전선로가 일부 부지를 통과하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 일련번호 1, 2, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 일련번호 4, 5, 6: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 특히 농림지역 및 농업진흥구역의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 일련번호 3 토지는 맹지이므로 도로 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 물건별 특이사항

* 목록1, 2: 전으로 이용 중이며 농취증 제출이 필수입니다.

* 목록3: 완경사 자연림이며, 419㎡ 면적에 송전선로가 지나가고 한국전력공사 임차권이 설정되어 있어 매수인에게 인수됩니다. 송전선로 관련한 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록3 근처에 묘지가 있는 것으로 현황조사서에 기재되어 있습니다. 분묘기지권 성립 여부 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 내 농경지 및 자연림으로 구성된 임야 물건입니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 도로에 접하나 목록3은 맹지입니다.

농취증 제출 필수, 맹지, 송전선로 관련 인수되는 임차권, 묘지 인접 등 여러 고려사항이 있습니다.

특히 목록3의 한국전력공사 임차권은 보증금은 없으나 차임이 발생하고 매각 후에도 존속하므로, 해당 토지의 활용에 제약이 될 수 있습니다.

농림지역 토지의 경우 농업 목적 외 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 개발 계획 및 인근 지역 개발 동향에 따른 지가 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 농림지역 외 계획관리지역 포함으로 용도 전환 가능성을 타진해볼 수 있습니다. (단, 성장관리계획구역 등 제약 확인 필요)

* 송전선로 관련 임차권으로 인한 토지 사용의 제약이 분명히 존재하나, 이를 이해하고 활용 방안을 찾는다면 특정 목적 (예: 송전선로 유지보수 관련 협의 등)으로 활용될 여지도 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,016,572,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본건은 농취증 필수, 맹지, 인수되는 임차권, 묘지 인접 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

* 특히 목록3의 송전선로 관련 임차권 및 맹지 문제는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 향후 개발 가능성, 예상되는 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 상세한 시세 조사 및 현장 조사가 선행되어야 하므로, 구체적인 금액 제시는 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가는 이러한 제약 사항들을 충분히 반영하지 못했을 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.