나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55063 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 123-1 용인구성효성빌라 103동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 ""언동초등학교"" 북측 인근에 위치하며，주위로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설，관공서, 공원등 각종 주거생활 편의
시설등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며，인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층건 아파트 내 5층 502호로서，

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배，타일붙임 등 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비，개별난방설비, 승강기설비，공동현관보안설비설비，소방설비, 지하주차
장시설등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소하천구역(2018-02-22)
(언동천)<소하천정비법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55063 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 123-1 용인구성효성빌라 103동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 590,000,000원 (59,000만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 167.704㎡ (약 50.73평)

건물면적: 145.98㎡ (약 44.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 "언동초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등 주거생활 편의시설이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물 내 5층 502호 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등 마감되었습니다.

창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 남측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 진출입은 서측 및 남측의 정문을 이용하여 외곽 공로와 연계 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 소하천구역(언동천), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리: 을3 (근저당, 한국스탠다드차타드은행, 2018-04-26, 283,000,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리: 없음

말소기준권리보다 후순위 권리 (매각으로 소멸 대상):

갑8: 가압류 (주식회사콘텐츠오션, 2023-03-08)

을5: 전세권설정 (황정례, 2023-12-20)

을6: 근저당권 (세계문화주식회사, 2024-07-18)

갑9: 압류 (기흥세무서장, 2024-10-24)

갑10: 압류 (국, 2024-11-08)

갑11: 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-03-13)

갑12: 압류 (용인시, 2025-03-24)

총 등기부채권액: 1,103,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 황

보증금: 500,000,000원 (5억원)

차임: 0원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 2023-07-12

배당신고일자: 2025-05-13

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 유치권은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 권리 특이사항

본 물건에는 "유치권"이 신고되어 있습니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 경우가 많아, 취득 시 해당 유치권자에게 직접 변제해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부와 정확한 금액을 반드시 현장조사 및 법률 전문가를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

본건이 위치한 언남동 일대는 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로, 주변에 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

대규모 상업시설이나 특별한 상권은 형성되어 있지 않으나, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상업시설은 접근 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 용인구성효성빌라 (103동)

주소: 경기도 용인시 기흥구 언남동 123-1

사용승인일: 2005년 1월 31일

동수: 6개동

세대수: 93세대

전용면적: 145.98㎡ (약 44.16평)

분양면적: (제공된 정보에서 해당 단위 면적 정보 부족)

총 주차대수: 14대 (지하 10대, 지상 12대)

최고층: 5층

부대시설: 관리사무소, 문고, 주민공동시설, 자전거보관소

5.2. 주변 교육시설

북측 인근에 언동초등학교가 소재하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본건의 가장 큰 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권은 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰자가 유치권자에게 직접 채무를 변제해야 할 수 있습니다. 이에 따른 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 유치권의 유효성 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 소하천구역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련 정보

언남동 일대에서는 과거 폐기물 적환장 이전과 관련하여 '혐오시설' 논란이 있었으나, 해당 시설은 환경미화원 휴게시설 및 지원 시설로 밝혀졌습니다. 현재 본건 아파트 주변에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 언동초등학교가 인접하여 교육 환경도 양호합니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 신고된 유치권입니다. 유치권의 존재는 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 유치권 문제가 명확히 해결되지 않는 한, 투자 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 주거 입지

언동초등학교를 비롯한 학교, 근린생활시설, 공원 등이 주변에 분포하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

8.2. 실거주 목적 고려 시

만약 유치권 문제를 해결할 수 있다면, 본건은 실거주 목적의 주택으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 590,000,000원 (59,000만원)

최근 실거래가 (2026년 1월, 4층): 560,000,000원 (56,000만원)

본건은 최근 실거래가 대비 약 3,000만원 높은 감정가를 가지고 있으나, 이는 감정 시점 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 용인시 기흥구 아파트 시장 전반적으로는 최근 2년간 가격 회복이 더딘 편이라는 분석도 있습니다.

9.2. 유치권 영향

유치권은 경매물건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 유치권의 유효성, 채권액, 그리고 이를 해결하기 위한 비용을 반드시 파악해야 합니다. 일반적으로 유치권이 존재하는 경우, 해당 금액만큼 낙찰가를 낮춰 입찰하는 것이 보수적인 접근입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 56,000만원을 기준으로 하되, 유치권 관련 위험 부담을 충분히 반영해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 40,000만원 ~ 50,000만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 유치권의 실제 인수 금액에 따라 크게 달라지므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 유치권의 실사 및 법률 검토 없이는 입찰을 강행해서는 안 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.